Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Закони інвестування

Закордон для новачка-інвестора



Нинішня криза відрізняється від усіх попередніх одним позитивним обставиною: у російського середнього класу є певний грошовий запас. Однак просто сидіти і чекати, коли інфляція прикінчить заощадження, наш середній клас не має наміру. У зв'язку з цим закордонна нерухомість представляється досить привабливим об'єктом вкладення коштів. Тим не менш, закордон закордону ворожнечу.

Не всяка зарубіжна нерухомість принесе дохід, а в деяких випадках можна перетерпіти і збитки. Як правильно визначити місце вкладення? Природно, перша приходить в голову рекомендація - радитися з фахівцями, як можна більше спілкуватися з практиками, відвідувати тематичні виставки та семінари. Так, найближча за часом виставка, присвячена інвестиціям у зарубіжки, пройде 13-14 березня у виставковому комплексі «Т-Модуль», що на Тішінская площі, д.1. Називається вона «Московська Міжнародна Інвестиційна Виставка» (Moscow International Investment Show) і пройде вже в 4-й раз. Офіційний сайт виставки.

А корисні для приватних інвесторів семінари проводить, наприклад, компанія IntermarkSavills. Зауважимо, що семінари безкоштовні і проходять вони щосуботи. Кореспондент Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.ru відвідав семінар «Закордонна нерухомість. Інвестиційні стратегії для вашого майбутнього », що проходив в рамках 20-ї міжнародної виставки« Домекспо ». Про нього ми сьогодні і розповімо. Семінар проводив керівник відділу міжнародних інвестицій компанії IntermarkSavills Ігор Індріксонс.

Не купуйтеся на віртуальний зростання цін

Багато забудовників для залучення інвесторів вдаються до одного дуже ефектному прийому - накручування віртуальних цін. Як це виглядає, багато хто вже бачили: сьогодні, коли будівництво знаходиться «на рівні котловану», ваша квартира коштує 100 тисяч євро. Вас переконують: коли з'являться стіни, вона буде коштувати вже 150 000 євро, а на момент закінчення будівництва її вартість досягне 250 тисяч. Звичайно, готова квартира коштує дорожче недобудованої, але далеко не факт, що дочекавшись закінчення будівництва, ви зможете продати її за ті самі 250 тисяч, про які говорив забудовник.

Так, в Іспанії типова картина виглядає так: покупець вклав на етапі будівництва 150 тисяч на об'єкт, який на момент закінчення будівництва повинен був коштувати 250 тисяч, а через чотири роки з трудом продав цей об'єкт за 160 тисяч.

Тому при вкладанні грошей в споруджуваний об'єкт орієнтуватися треба не на те, скільки буде коштувати ваш об'єкт у вашого ж забудовника, а на те, за якими цінами продаються подібні готові об'єкти на вторинному ринку. І вже виходячи з цього, слід прикинути, за яку суму ви зможете його продати у запланований вами термін.

З чого отримувати дохід?

Дохід з інвестиційної нерухомості можна отримувати двома способами:

По-перше, можна дочекатися, коли об'єкт вкладення подорожчає, і, продавши його, зафіксувати прибуток.

По-друге, можна здавати його в оренду і отримувати прибуток незалежно від того, дорожчає чи сам об'єкт або дешевшає. Звичайно, добре б, щоб крім доходу у вигляді орендної плати нерухомість росла сама по собі, але в умовах кризи мало де можна на це сподіватися.

Там же, де ви збираєтеся здавати, найкраще вибирати керуючу компанію, що пропонує гарантовану ренту, тобто фіксований відсоток від вартості нерухомості на рік.

Однак до вибору такої компанії треба підходити серйозно, так як обіцянки можуть виявитися порожнім звуком, а керуюча компанія може через короткий період зникнути в небуття. Перевагу слід віддавати тим керуючим компаніям, які є структурним підрозділом компанії-забудовника.

До речі, на Іспанському Середземномор'ї, про який йшлося вище, для інвестицій в нерухомість найбільше приваблива Барселона, так як тут ви гарантовано зможете здати вашу нерухомість в оренду численним туристам або місцевим жителям.

Не ведіться на торішні показники!

Намагаючись спрогнозувати подальший ріст цін, багато початківці інвестори роблять одну дуже поширену помилку. Вони дивляться показники за попередні роки, порівнюючи ціни за минулі періоди з нинішніми. Однак попереднє зростання аж ніяк не означає, що таке ж зростання збережеться і в майбутньому, а відсутність зростання в попередні роки не означає, що тренд не перевернеться на 180 градусів і падіння не зміниться зростанням. Тому щоб спрогнозувати майбутню прибутковість, слід користуватися іншими критеріями.

Головний критерій - відвідуваність туристами

При виборі країни або її регіону для розміщення інвестицій варто, перш за все, звернути увагу на відвідуваність цих місць туристами. Як її визначити?

Статистика по країнам цілком доступна в інтернеті, але вона часто буває оманливою. Так, якщо ви подивитеся на статистику відвідуваності Болгарії, то у вас створиться враження численності туристичного потоку. Але коли ви вирішите проаналізувати національний склад цих туристів, то з'ясується, що найбільш численними відвідувачами Болгарії є турки. «Що ж вони там забули?» - Запитаєте ви. Відповідь на це питання лежить на поверхні - Болгарія для них - вікно в Європу. Добравшись до Софії, вони купують квиток на літаки авіакомпанії EasyJet, літаки якої в Туреччину не літають. Справа в тому, що це внутрішньоєвропейських авіакомпанія, що обслуговує тільки країни Євросоюзу. Квитки на її рейси коштують близько 50 євро, за які можна потрапити в будь-яку точку Євросоюзу від Талліна до Лісабона. Таким, чином, турки, які вирушають на заробітки в країни Старої Європи, заощаджують на транспортних витратах.

За яким же туристам визначати справжню відвідуваність?

Орієнтуйтеся на європейців

Ні для кого не секрет, що найактивніші у світі інвестори в сфері нерухомості - англійці. Де їх більше, там і прибуток. Так, наприклад, Кіпр у 2008 році відвідали 1542000 655 британців. Росіян на Кіпрі за цей час побувало 180 тисяч. Всього ж цю країну (мається на увазі, природно, тільки грецька половина) за минулий рік відвідали 2403750 чоловік. Таким чином, англійці склали більше 64% від загального числа туристів.

Ринок оренди розподілився таким чином: 75% Пафос, 15% Ларнака, 10% Лімасол. Європейці складають основну масу потенційних клієнтів для здачі нерухомості в оренду та подальшого перепродажу. Так склалося, що європейці осідають в Пафосі, де знаходиться аеропорт, що приймає дешеві авіакомпанії з Європи. При інвестуванні потрібно враховувати даний факт.

Але можна визначити відвідуваність країни кількістю туристів з Європи, які знімають в оренду нерухомість, а не їдуть по турпакета і непрямим шляхом. Відкрийте, наприклад, сайт http://www.holidaylettings.co.uk. Він пропонує в короткострокову оренду апартаменти для туристів. Ні для кого не секрет, що європейці, хоча і люблять відпочивати, гроші витрачають неохоче, і тому економлять на всьому. Так, вони давно зметикували, що зупинятися в готелях набагато дорожче, ніж знімати приватні апартаменти. Тому-то вони і користуються цим сайтом для вибору країни відвідування.

Так от, в тій країні, по якій буде більше пропозицій, буде і найбільше туристів з Європи орендують нерухомість. Давайте скористаємося цією порадою, і подивимося, де ж зосереджено найбільше пропозицій апартаментів для англійців. Лідирує тут Іспанія - 7618 пропозицій. Однак Іспанія Іспанії ворожнечу. Значна частка пропозицій припадає на Канарські (1528) і Балеарські (810) острова. У континентальній же частині Іспанії лідирує Costa del Sol - 2859 пропозицій.

За Іспанією слід Франція - 4058 пропозицій, де, як і слід було очікувати, лідирує Лазурний берег - 1063 пропозиції.

2150 пропозицій діють для європейців в Португалії та 1760 на Кіпрі.

Непогано, до речі, котирується Болгарія - 680 пропозицій, а ось такий її конкурент у боротьбі за російські гаманці як Чорногорія представлений всього 33 пропозиціями. У сусідній же Албанії пропонується лише один об'єкт - стільки ж, скільки і в далекій Гамбії. У Росії, правда, взагалі жодного.

Але це не означає, що потрібно інвестувати в ті країни, де найбільше пропозицій для оренди. Необхідно задуматися про ліквідності об'єкта і про перспективу зростання цін. Визначившись з ринком таким способом, можна обчислити найперспективніший регіон в країні для здачі в оренду. Пройдений вами аналіз може привести вас до висновку, що об'єкт, який вам намагаються продати, ніяк не відповідає належним критеріям. Вимагайте факти!

У Болгарії треба брати Софію

Зупинимося детальніше на Болгарії. До покупки саме болгарської нерухомості закликає нас більшість рекламних пропозицій. Як розподіляється потік туристів, якщо показник кількості пропозицій на holidaylettings вважати достовірним?

Більше половини пропозицій (328) надходить з Чорноморського узбережжя. Решта припадають на гірськолижні курорти, наприклад, Ріла. (Пам'ятаєте джинси цієї марки, якими в 70-х роках намагалися замістити відсутню «Монтану»?)

Найбільша ж кількість пропозицій припадає на Банско - 191 пропозицію проти 31 у Варні.

Однак нашим інвесторам не завадить звернути увагу, перш за все, на Софію. Справа в тому, що крім туристичного попиту існує ще й внутрішній попит на оренду. У самій Софії та в передмістях є безліч промислових підприємств, на які приїжджають працювати як болгари з провінції, так і жителі сусідньої Македонії і навіть не зовсім сусідній Албанії. У силу цього, квартира, пропонована в оренду в Софії, буде здаватися круглий рік, а вілла на узбережжі - лише в туристичний сезон, який триває в Болгарії чотири місяці.

Крім того, в Болгарії спостерігається явище, про яке ми говорили на самому початку статті: ціни на споруджувану курортну нерухомість ростуть віртуально. Після закінчення будівництва ви навряд чи продасте цей об'єкт за тією ціною, яку назвав забудовник.

Непрямим свідченням на користь цього твердження є те обставина, що банки кредитують чорноморську нерухомість зовсім інакше, ніж столичну. У Софії вони дають кредит, орієнтуючись на ринкову вартість житла. Якщо ж купується нерухомість на узбережжі, то кредит нараховується із розрахунку 500 євро за квадратний метр. Іншу суму покупець повинен оплачувати сам. Саме за стільки банк сподівається продати цю нерухомість у випадку дефолту позичальника.




26 сентебря 2017 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения