Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Закони інвестування

У яку нерухомість варто інвестувати в розпал кризи



Інвестиції в нерухомість ще зовсім недавно приносили надприбутки. Але за рік кризи ціни на квадратні метри впали на 35-50%. Через згортання іпотечного кредитування істотно скоротилася і кількість угод.

Інвестори, які не встигли вчасно продати свої активи, швидше за все, зараз підраховують збитки. Weekly.ua вирішив з'ясувати, чи варто купувати квартири і офіси на ціновому дні і скільки можна буде заробити на їх продажу після закінчення кризи.

Шукаємо дно 

Ті, хто продав нерухомість восени минулого року на піку її вартості, змогли непогано заробити. «У 2005 році я купив другий однокімнатну квартиру для того, щоб переробити її під офіс і здавати в оренду. До 2008 року вона подорожчала більш ніж на 50%. Коли почалася криза, мій бізнес просто зупинився. В кінці листопада 2008 року мені довелося продати цю квартиру. Але я анітрохи про це не шкодую. Вже в лютому за виручені за неї гроші можна було придбати двокімнатну. У підсумку я і справи свої поправив, і купив квартиру більшої площі », - похвалився удачею перед Weekly.ua власник магазину одягу Святослав Ващук. 

Думки про те, чи досягла нерухомість цінового дна, розділилися. Восени кількість угод купівлі продажу нарешті почало зростати. За даними SV Development, з 1 жовтня по 1 листопада 2009 року середня ціна продажу одно-трикімнатних квартир на вторинному ринку в Києві зросла на 2,02% - до $ 1567 за «квадрат». 

Обсяг капіталовкладень в ринок вторинної нерухомості Києва, за даними АН «Благовіст», збільшився в середньому на 9%. Причому найбільшим попитом користувалися квартири вартістю $ 100-150 тис., що вже говорить багато про що, так як раніше купувалися тільки об'єкти не дорожче $ 60-100 тис. «Якщо в економіці України більше не буде серйозних потрясінь, я вважаю, що дно вже досягнуто. Коливання цін на ринку плюс-мінус, звичайно, ще будуть, але не серйозні », - говорить член ради Асоціації фахівців нерухомості України Едуард Бразерс. 

Намітилися позитивні зрушення і на іпотечному ринку. За жовтень кількість банків, що кредитують вторинний ринок нерухомості, збільшилася більш ніж удвічі - до 11. І хоча їх умови просто драконівські (кредитні ставки досягають 20-29% на рік у гривні), не виключено, що в міру поліпшення ситуації в економіці вони будуть мінятися. До того ж у зв'язку із здешевленням квартир на 35-50% потреба у великих кредитах у багатьох відпала, що дозволяє знизити витрати на обслуговування позики. 

Однак експерти-скептики не згодні з оптимістами, що найгірше для ринку нерухомості позаду. У бочці меду є величезна ложка дьогтю: пропозиція на ринку як і раніше значно перевищує попит. Угод укладається мало, а реальна ціна продажу часто відрізняється від заявленої на 20-30%. Як свідчить статистика, банки-кредитори теж не роздають кредити наліво і направо, тому що не впевнені в тому, що об'єкт застави не дешевшатиме. 

Критична ситуація і на ринку первинної нерухомості - 20% будівельних компаній столиці повністю згорнули діяльність. Багато забудовників не виконують свої зобов'язання. «За дев'ять місяців 2009 року зафіксовано 15 технічних дефолтів по облігаціях у будівельній сфері. Основна причина - проблеми з фінансуванням будівництва і, як наслідок, перенесення термінів введення об'єктів в експлуатацію. На сьогодні лише п'ять забудовників з 14, потерпілих дефолт, погасили свої зобов'язання перед інвесторами, передавши їм права власності на квадратні метри нерухомості », - розповіла начальник сектора рейтингового агентства« Кредит-Рейтинг »Олена Кучерява. 

Зростання цін на ринку нерухомості ріелтори очікують не раніше весни 2010 року, після завершення президентських виборів і приходу на первинний ринок іноземних інвесторів. 

Але навіть якщо ці оптимістичні прогнози збудуться, позахмарних доходів від нерухомості в найближчі роки очікувати не варто. За оцінкою самих ріелторів, максимум, на що можна розраховувати, це на стабілізацію цін (або їх невелике зростання) і операційний прибуток у розмірі 7-10% (від здачі купленого об'єкта в оренду). 

А ось після виходу з депресії, років через три, доходи інвестора можуть стати більш відчутними. 

Що вибрати інвесторові 

Яка ж нерухомість почне рости в ціні після кризи? Ріелтори вважають, що в першу чергу - комерційна, яка зараз вже практично досягла цінового дна. Як тільки бізнес почне приходити до тями після потрясінь, відразу ж виникне попит на робочі площі, в тому числі на оренду. Найбільш затребуваними можуть стати звичайні офіси та приміщення під магазини в людних місцях з окремим входом і на першому поверсі. До речі, саме зараз продається багато таких об'єктів, так як підприємці згортають бізнес або переїжджають в малометражні офіси. Може підвищитися попит і на роздрібно-торговельні, оптово-збутові склади, орендарями яких є торгові мережі. 

Можуть істотно подорожчати і квадратні метри в новобудовах в зданих в експлуатацію житлових комплексах. А все тому, що через згортання будівництва кількість об'єктів, в які можна інвестувати гроші, стало дуже обмеженим, і в майбутньому це неминуче позначиться на ціні. До речі, навіть за підсумками другого кварталу кризового року зростання цін в сегменті елітної первинки склав 6,7%. Ріелтори також не виключають, що в наступному році попит на первинні об'єкти буде навіть вище, ніж на вторинному. 

А ось однокімнатні квартири середньої цінової категорії, які зазвичай завжди дорожчають першими, інвесторам купувати не радять. Здавалося б, чому? Адже це товар, який, як хліб, завжди в ціні. Так-то воно так, ось тільки в який? 

Платити $ 100-150 тис. за однокімнатні хрущовки точно вже ніколи не будуть. Після кризи попит на ринку житлової нерухомості явно переформатується в бік більш якісного житла, тим більше що вибирати є з чого. Експерти ринку не рекомендують інвесторам вкладати гроші і в заміську котеджну нерухомість, так як вона росте в ціні, на жаль, в останню чергу. 

Ризики інвестицій 

Купуючи нерухомість на ціновому дні, потрібно бути дуже обережним. Користуючись масовим зниженням цін на ринку, деякі продавці намагаються збути з рук проблемні об'єкти. Може статися, що компанія ініціює фіктивне банкрутство та розпродає свої активи, щоб списати борги. У цьому випадку угода купівлі-продажу може бути оскаржена в суді з ініціативи кредиторів. Ризиковано купувати і заставні об'єкти, законність передачі яких теж може бути поставлена під сумнів. 

Небезпечно купувати будівельні облігації «з рук», хоча перспектива придбати папери за номіналом і з великим дисконтом може здатися дуже привабливою. По-перше, облігації на первинку можуть бути простроченими (тобто термін їх погашення давно минув), по-друге, в умовах кризи об'єкт може бути так і не добудований. 

У будь-якому випадку, вкладаючи гроші в нерухомість, слід дотримуватися всіх правил ризикового інвестування. Тобто розкладати яйця в різні кошики і не набувати неліквідні об'єкти сумнівної якості. 




19 января 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения