Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Закони інвестування

Три сектори нерухомості придатні для інвестицій



В сьогоднішніх реаліях із всіх можливих об'єктів інвестицій на російському ринку, придатних для приватного інвестора, можна виділити три сектори.

Курортна нерухомість.

У всьому світі ринки нерухомості «другого» або «тимчасового» житла, використовуваного для короткострокового та сезонного відпочинку, а також з перспективою переїзду після виходу на пенсію, користуються особливою популярністю. По суті, курортна нерухомість, поряд з базовою функцією заощадження коштів, поєднує в собі і такі цінності, як використання її в якості місця відпочинку власником, а також можливості стабільного орендного доходу.

Сектор курортної нерухомості Росії представлений, в першу чергу, об'єктами, що знаходяться на Чорноморському узбережжі. Ринки нерухомості таких міст, як Сочі, Анапа, Геленджик характеризуються не тільки зростаючим пропозицією якісної нерухомості, але і стійким попитом з боку жителів міст-мільйонників і нафтогазових регіонів. 

Унікальність сьогоднішньої ситуації полягає в тому, що вперше за багато років ціни на нерухомість на російському Чорноморському узбережжі можуть конкурувати по співвідношенню ціна / якість з європейськими ринками курортної нерухомості. Внаслідок падіння на 25-30% рублевих цін і девальвації рубля проти долара і євро (20-25%) багато російських покупців «будинку біля моря» починають переорієнтуватися на російський ринок. Так, якісні житлові об'єкти без обробки в Сочі можна придбати по 1,5-2 тис. євро за кв.м. В Анапі і Геленджику - по 1,2-1,7 тис. євро. Це вдвічі (а іноді і більш) нижче, ніж на популярних у російських покупців ринках Іспанії, Чорногорії, Кіпру. Болгарська нерухомість порівнянна за ціною, але Геленджик і Сочі виглядають отут гідними конкурентами. 

Новобудови найбільших міст.

Випереджаюче пропозицію попит на якісне житло в найбільших містах з диверсифікованою економікою (Москва, Петербург, Ростов-на-Дону та ін) - стійка тенденція, обумовленої фундаментальними факторами. Сьогоднішня криза привнесе ще один середньостроковий тренд - зниження пропозиції нового житла. 

Поточна ситуація виявила важливу інвестиційну можливість: якщо до кризи різниця в ціні між аналогічними об'єктами на первинному і вторинному ринку була мінімальної, то сьогодні цей «спред» серйозно розширився. В умовах зниженого попиту і кредитного голоду багато девелопери готові продавати квадратні метри з мінімальної, а то і нульовий маржею. І цим можна скористатися. 

При придбанні житла на первинному ринку слід звертати увагу на наступні аспекти: місце розташування будинку (перспективне з точки зору транспортної доступності та інфраструктури); стадію готовності (як мінімум завершена коробка будинку); правові аспекти (в ідеалі - договір пайової участі за законом № 214) ; наявність у девелопера фінансового партнера в особі провідних російських банків. 

Торгові площі формату стріт-рітейл.

Об'єкти на основних транспортних і пішохідних артеріях найбільших російських міст не тільки доступні приватним інвесторам (середні площі - 150-200 м), але й відіграють роль свого роду «вічних цінностей» на ринках нерухомості всього світу. Через кризу на ринку з'явилася значна кількість по-справжньому цікавих приміщень, які були відсутні у продажу в благополучний час. 

Успіх об'єктів формату стріт-рітейл забезпечений їхньою високою популярністю у орендарів (торговельних мереж, барів і ресторанів, відділень банків і т.д.), що підтвердив і непростий для комерційної нерухомості досвід останніх місяців. 

Між інвестиціями в житлову і торгову нерухомість існує принципова відмінність: торговельні об'єкти, з одного боку, непридатні для особистого користування, але з іншого, генерують щомісячний дохід, що перевищує в 1,5-2,5 рази дохід від здачі в оренду житла. Також це ідеальний заставний інструмент для банків, що дозволяє використовувати переваги кредитного плеча в інвестиційній стратегії. 

Ніхто не може вказати точного часу досягнення дна російським ринком нерухомості. Але цілком імовірно, що більш сприятливих, ніж сьогодні умов для інвестування в нерухомість в найближчі роки в період нового циклу економічного зростання може і не бути. 

Капітани «девелоперских кораблів» надмірно покладалися на колишні моделі фінансування бізнесу, переоцінили потенціал деяких ринкових ніш, а головне, забули про циклічність економіки.




26 апреля 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения