Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Як уникнути шахрайства

Як придбати нерухомість за кордоном і не стати жертвою міжнародних шахраїв



Придбання нерухомості за кордоном - справа, в якій без юридичного і ріелторського супроводження не обійтися. Це як раз той випадок, коли, з одного боку, заощадивши кілька тисяч доларів, потім можна втратити сотні тисяч

З іншого - на іноземцях, що купують закордонну нерухомість, не заробляють тільки ледачі, і іноді платити двічі доводиться ще до укладання угоди.

Пошук об'єкта

Інформацію про квартири, офіси, вілли і ділянки за кордоном без особливих проблем можна знайти в інтернеті. Однак пропозиція безпосереднього продавця - рідкість. У більшості оголошень вказані координати ріелторських агентств, в кращому випадку - найнятих продавцем, у гіршому - отримали відомості про об'єкт від інших посередників. Очевидно, що довжина ланцюжка посередників між продавцем і покупцем безпосередньо впливає на витрати останнього.

Комісійні одного агентства, задіяного в ланцюжку, коливаються від 0,5 до 6% вартості об'єкта. У тому випадку, якщо ріелтора наймає продавець, комісійні, як правило, включаються в ціну. Зауважимо у цьому зв'язку, що у багатьох будівельних і девелоперських компаній Іспанії, Італії та Кіпру є офіційні представники в Києві - найняті або спеціально створені агентства для стимулювання продажів.

Якщо ж мова йде про вторинний ринок, то агентство, що контактує безпосередньо з продавцем, доцільно шукати в цікавій для вас країні. Можна задіяти в процесі пошуку місцеве об'єднання ріелторів. Зазвичай інформацію про учасників ринку асоціації надають безкоштовно.

Безумовно, сам факт участі в професійному об'єднанні не гарантує сумлінності ріелтора, але якщо він взагалі не входить до складу асоціації, то приймати його пропозиції досить ризиковано. Потенційні джерела інформації про агентство: місцева торгова палата, консул України, інші інвестори та посередники.

Нерідко ріелторські послуги надають туристичні агентства, їх географічна спеціалізація - консалтинг і торгівля нерухомістю в Болгарії, Туреччині та на Кіпрі. Більшість турфірм-ріелторів працюють не прямо з продавцями, а з місцевими посередниками.

Перед офертою

Вибравши відповідний об'єкт і переконавшись у тому, що ріелтор не авантюрист і не крайня ланка в довгому ланцюзі посередників, необхідно з'ясувати, які особливості покупки нерухомості нерезидентами і які форми власності існують у певній країні. Загальні відомості з цього приводу можна отримати самостійно, а пізніше замовити відповідну довідку в міжнародній юридичній компанії.

Слід врахувати, що в деяких державах нерезидент не може бути суб'єктом права власності на об'єкти нерухомості та / або землю. Якщо така заборона існує, то слід з'ясувати, чи поширюється вона на юросіб.

Приміром, у Чехії (де продаж квартир і котеджів заборонено тільки фізособам-нерезидентам) при купівлі об'єктів юрособами, зареєстрованими іноземцями, оформляють договори оренди ділянок, на яких вони знаходяться. Відповідно, в таких країнах важливо завчасно ознайомитися з порядком розірвання договорів оренди і землекористування.

Якщо орендодавець - не приватний власник, а держструктура або муніципалітет, то від придбання об'єкта нерухомості краще відмовитися. У цьому переконалася Наталя Леммах, директор українського представництва компанії International Legal Services, купила минулого літа будинок на муніципальній землі поблизу Праги.

Буквально два місяці тому договір оренди був розірваний, і ділянку придбала чеська фірма для будівництва логістичного центру. Новий власник землі має намір знести будинок і компенсувати юрособі, зареєстрованій в Чехії громадянкою України, вартість будівлі. Сума компенсації, визначеної чеськими оцінювачами, пані Леммах не влаштовує.

Відсутність прямої заборони на продаж нерухомості іноземцям у ряді випадків компенсує наявність низки перешкод. Розповідає Тетяна Лященко, директор компанії Oxford Group: «До нас за юридичною консультацією звернувся громадянин України, охочий купити віллу на невеликому грецькому острові. Греки, з якими ми раніше не працювали, готові були укласти угоду, незважаючи на те, що острів знаходився в прикордонних водах.

Для покупки такої нерухомості місцеві закони вимагають від нерезидентів дозвіл Міноборони Греції. Отримати такий документ досить важко (процес може затягтися на півроку), а якщо йдеться про об'єкт на прикордонному острові - практично неможливо.

Тим не менш заповзятливі греки обіцяли оформити угоду протягом двох місяців і, називаючи дозвіл простою формальністю, просили передоплату. Не знаю, скільком довірливим іноземцям «продали» цю віллу, але впевнена, що жоден з них не зміг зареєструвати право власності на неї ».

Перш ніж прийняти рішення про покупку, потрібно з'ясувати також, які саме права продавець збирається передати покупцеві. Скажімо, квартири в лондонських новобудовах продають, як правило, тільки в leasehold. Цей вид володіння (на відміну від повноцінної приватної власності - freehold) те саме довгостроковій оренді (на термін від 70 до 999 років), орендодавцем у цьому випадку є власник землі, на якій розташований об'єкт.

Після закінчення терміну оренди власник квартири на підставі leasehold (витоки якого - у прецедентному англосаксонському праві і середньовічних беніфіціарних традиціях), по суті, втрачає права на неї. Це, звичайно, екзотика, але в принципі в кожній країні є свої особливості передачі прав власності на нерухомість.

У Греції не всяку власність можна передавати у спадок. У тій же Чехії існує п'ять варіантів реалізації прав власності, один з яких передбачає колегіальне ухвалення рішення про відчуження і т. д.

Агентура і процедура

Таким чином, запевнення ріелторів про те, що оплата due diligences об'єкта включена в комісійні, не варто сприймати за чисту монету. Краще найняти незалежного юриста, а перш з'ясувати статус юриста-нерезидента в тій або іншій країні (окрузі, штаті і т. д.).

У Великобританії, наприклад, іноземець має право супроводжувати угоду, проводити due diligences, однак місцеві органи влади на його запити відповідати не зобов'язані, оскільки юрист-нерезидент не є повіреним - solicilor.

А значить при оформленні угоди в Англії юрист, швидше за все, запропонує скористатися ще й послугами solicilor. Відповідно, простіше і дешевше одразу вдатися до послуг місцевих юристів (не забувши зібрати відомості про ту чи іншу фірму в національній юридичній асоціації).

У Туреччині, Болгарії, Іспанії та інших країнах, нерухомістю в яких особливо цікавляться росіяни і українці, вже виникла особлива категорія шахраїв - фахівців з відносно чесного відбирання грошей у багатих вихідців зі Східної Європи.

Українські ріелтори називають цих авантюристів совковедамі. Вони добре говорять по-російськи, представляються посередниками або повіреними продавців і намагаються продати іноземцям об'єкти, що знаходяться в заставі, а то й зовсім не належать передбачуваним продавцям.

Передпродажна юридична і технічна експертиза об'єкта займає в середньому місяць-два. У ряді країн до початку due diligences покупця просять внести завдаток у розмірі 10% вартості об'єкта. При цьому укладається попередній договір, де фіксують наміри сторін про купівлю-продаж, зобов'язання та умови повернення завдатку.

Його, як правило, перераховують на рахунок юриста продавця або місцевого муніципального нотаріуса. «На крадіжці завдатків найчастіше промишляють шахраї, - каже Тетяна Лященко. - Особливо якщо їх вносять готівкою. Рідше несумлінні продавці, посередники або юристи вступають у змову з топ-менеджментом дрібних місцевих банків, в яких транш покупця втрачається, і починаються довгі судові розгляди ».

Панацея проста: або взагалі не вносити завдаток, або відкрити відповідний депозит у великому міжнародному банку (переважно в тому, клієнтом якого ви є).

За результатами самої передпродажної експертизи потрібно отримати чіткі відповіді на чотири принципові питання:
- є продавець одноосібним власником об'єкта;
- чи не знаходиться об'єкт у заставі;
- чи може покупець стати власником об'єкта;
- які ризики втратити придбані права власності.

Відповідь на перше питання припускає одержання копій правовстановлюючих документів (сертифіката, акта, титулу і т. д.) на права власності, що містять ім'я власника. Якщо їх кілька, кожен повинен дати письмовий дозвіл на продаж.

Інтереси неповнолітніх або недієздатних, згаданих у сертифікаті, також повинні бути враховані при продажі нерухомості. На друге питання зазвичай відповідають фіскальні органи, муніципалітет, місцеве управління юстиції, телефонна компанія і т. д.

На третій - національне законодавство. На четвертий - всі перераховані джерела разом узяті. Якщо відповідь на будь-який з чотирьох питань викликає побоювання, покупцеві доцільніше повернути завдаток. Відповідне право має сенс передбачити в передпродажному договорі.

ЕКСПЕРТиза

Дмитро КИСЕЛЬОВ, юрист компанії «Байтен Буркхардт Рехтсанвальтсгезельшафт Мбх.»

- Придбання нерухомості за кордоном є, по суті, інвестиційною діяльністю, регульованою, серед іншого, законодавством про валютний контроль. Зокрема, згідно урядового декрету № 15-93 (від 19.02.1993 р., зі змінами та доповненнями), для здійснення валютної операції резидентам України варто одержати індивідуальну ліцензію НБУ.

Для цього, дотримуючись інструкції Нацбанку, потрібно надати в його територіальне (обласне) управління такі документи:
- заяву встановленої форми;
- нотаріально засвідчені копії угод резидента з іноземним партнером (мовою оригіналу, а також завірений переклад на російську або українську мову) з обов'язковим зазначенням банківських реквізитів сторін;
- копію документа про реєстрацію об'єкта інвестиції за кордоном (витяг із торговельного, банківського або судового реєстру), якщо інше не передбачено законодавством країни інвестування (у ряді випадків реєстрація відбувається тільки після внесення коштів);
- відомості про банк-нерезидент і реквізити рахунку, на який перераховуються кошти;
- документ, що підтверджує внесення плати за видачу ліцензії.

Термін отримання ліцензії - 40 днів з моменту отримання НБУ цих документів. Однак на практиці процес нерідко затягується, оскільки надана документація підлягає перевірці і може повертатися заявникові (неодноразово) для усунення зауважень.

У ліцензії має бути вказаний термін її дії, достатній для здійснення інвестиції. Інструкцією Нацбанку передбачені причини анулювання індивідуальної ліцензії, у разі яких інвестор зобов'язаний у встановлений термін повернути в Україну відповідні кошти (у тому числі отримані доходи).

Українське законодавство не передбачає ніяких платежів (мит, зборів) у зв'язку з придбанням об'єктів нерухомості за кордоном. Відповідно, податкові зобов'язання в Україні у резидента виникають тільки в тому випадку, якщо він отримує дохід (приміром, ренту) від об'єкта нерухомості.

Такі надходження повинні бути включені в глобальний дохід платника і підлягають оподаткуванню за ставкою 25% (для юросіб) або 15% (для фізосіб). При наявності угоди (конвенції) про уникнення подвійного оподаткування між Україною та країною інвестування сплата податків на доходи від нерухомості проводиться відповідно до такого документа - зазвичай платники звільняються від сплати податків в Україні.

Історії з життя

Англійський гумор

Світлана ПИРКАЛО, журналіст, купила квартиру в Лондоні

- Англійські банки готові надати іпотечний кредит громадянину будь-якої країни, питання лише в його платоспроможності. Я кілька років легально працюю в Лондоні, але на суму кредиту, який можна отримати під мою зарплату, квартиру купити неможливо.

Після мого одруження банк погодився дати сімейний позику на купівлю житла, його вистачало на трикімнатну квартиру в поганому районі або однокімнатну - у відносно хорошому. Ми почали шукати житло.

У Лондоні пропозиції щодо продажу нерухомості потрібно шукати не в газетах, а в інтернеті, адже відповідна інформація з'являється на сайтах типу homesandproperty.com задовго до того, як потрапляє в пресу.

Оголошення в газетах, як правило, або вже недійсні, або відверто рекламні - розміщуючи цікаві пропозиції, посередники змушують вас зателефонувати саме їм. До речі, місцеві агенти з питань нерухомості мало відрізняються від українських колег.

Агенти не соромляться пропонувати, наприклад, «трикімнатну квартиру в колишній церкві з високими стелями і власним садом», кімнати якої насправді виявляються вкрай маленькими (по 6-10 кв. М), а сад - напівпідвальним приміщенням, заваленим порожніми пляшками і презервативами .

«Тут можна поставити квіти», - пояснюють вони, поки ви в шоці дивитеся на сміття. І запевняють, що «зараз за таку ціну кращої квартири не знайти». Але придбати нормальну квартиру без посередників в Лондоні нереально. Ми почали розглядати більш-менш підходящі варіанти тільки після того, як зареєструвалися в декількох агентствах, представники яких зв'язувалися з нами ще до того, як інформація про ту чи іншу пропозицію потрапляла в інтернет.

Але головний біль покупця - це навіть не посередники, а практика gazumping, суть якої досить проста: ти домовляєшся про ціну, платиш чималі адміністративні збори, а продавець раптом вирішує передати власність іншому покупцеві, за великі гроші. Від цього в Лондоні ніхто не захищений (декілька знайомих втратили таким чином більше 1 тис. фунтів), але нам пощастило.

Отримати банківський кредит вдалося під 5,5% річних (на два роки) і 7% - на решту часу погашення (залежно від ставки Центробанку). При цьому близько 350 фунтів довелося б заплатити за адміністративні послуги при отриманні мортгеджа (іпотечного кредиту) - оформлення позики, оцінку об'єкта і т. п.

Але нам знову пощастило - наш банк проводив акцію для клієнтів, вперше купують житло, і нам за ці послуги платити не довелося. 900-1200 фунтів коштують послуги юриста - солісітора, без якого визначити правомочність продавця практично неможливо.

Ще одна стаття витрат при купівлі нерухомості - послуги фахівця, перевіряючого надійність квартири (чи вистоїть вона 25 років, поки ви будете повертати кредит). Така перевірка обійдеться в 500-700 фунтів.

Якщо у вас сумнівна кредитна історія, а власних коштів на придбання нерухомості не вистачає, можна скористатися послугами мортгедж-брокера (100-400 фунтів), посередника між банком і позичальником. Мортгедж-брокерів треба слухати дуже уважно, але ні в якому разі відразу не підписувати папери, які вони пропонують. Ці шарлатани за звичаєм нав'язують дуже дорогі кредити.

При купівлі об'єкта вартістю до 250 тис. фунтів доведеться сплатити податок - stamp duty - 1% від ціни нерухомості, від 250 тис. до 500 тис. фунтів - 3%, якщо дорожче - 4%. Куплену нерухомість бажано застрахувати (150 фунтів в рік).

Переїзд в нову квартиру коштував нам 450 фунтів плюс ПДВ. До речі, місцеві перевізники чомусь не включають ПДВ (17%) в ціну; фактично за півтори години роботи трьох чоловік довелося заплатити 500 фунтів. Це потім мені спало на думку, що треба було скористатися послугами нелегалів.

Готельна екзотика

Максим МОСТОВИЙ, девелопер, купив пляж на Занзібарі

- Є два напрями інвестування в нерухомість за кордоном. Перший - в стабільні країни, такі як Кіпр, Іспанія, США, Швейцарія, Болгарія, Польща, Чехія. Ризик таких інвестицій мінімальний, але і прибутковість їх незначна. Другий напрямок інвестування - в екзотичні країни - більш ризиковане, але й набагато більш цікаве.

Яскравий приклад - Сейшели, зовсім недавно перетворилися у всесвітній курорт, тоді як в свій час на них були розташовані радянські військові бази. За один тільки рік з початку туристичного буму земля на Сейшельських островах подорожчала в 19 разів.

Кілька років тому я літав до Танзанії, здійснив сходження на Кіліманджаро і поїхав відпочивати на Занзібар (автономна одиниця в складі Танзанії). Острів розташований майже в тому ж географічному поясі, що і Сейшели, стабільна температура 27о С протягом року, пальми, океан, віза на 3 місяці коштує $ 30 ... Занзібар - колишня британська колонія, місцеві жителі чудово розмовляють англійською.

Я поспілкувався з представниками місцевої еліти. Виявилося, що середня щомісячна зарплата на Занзібарі - $ 1,5. Земля дешева. Ціна ділянки пляжу (100 м берегової лінії і 200 м углиб) залежить від кількості кокосових пальм. В середньому сотка коштує $ 450. Я вибрав саму солідну адвокатську контору - занзібарську філія однієї з західних юридичних структур, отримав там інформацію про можливість купівлі землі, подзвонив до Києва, перевірив отриману інформацію у експерта з іноземної праву і вирішив ризикнути.

Іноземець не має права купувати землю в Танзанії, але може бути засновником фірми, яка такі права має. Я діяв за простою схемою: за допомогою місцевих адвокатів створив СП, беру в якості співзасновника-міноритарія когось з місцевих, призначив його на посаду директора зі ставкою в $ 10. Ризик, звичайно, великий, але занзібарець (якого, до речі, мені рекомендував адвокат) розуміє, що, якщо він буде виконувати джентльменські домовленості, його прибуток буде зростати.

Бюрократичні процедури на Занзібарі нагадують українські. Звернувся в так званий земельний офіс: мовляв, моя фірма хоче купити таку-то ділянку в такого-громадянина Танзанії. На місце вийшли землеміри, адвокати провели експертизу документів, що підтверджують права власності продавця, перевірили, чи не знаходиться ділянка в заставі ...

До речі, на Занзібарі, на відміну від України, вже давно створена єдина кадастрова система, істотно спрощує ідентифікацію ділянки на місцевості: півгодини - і в тебе вся необхідна інформація. Коштує це копійки - декілька сотень місцевих шилінгів. Корупція, звичайно, є, але в загальному все більш-менш. За всю процедуру я заплатив місцевій владі $ 1,5 тис., всі справи з чиновниками вирішував адвокат.

Гроші, походження яких в Занзібарі нікого не хвилювало, перевів за допомогою пластикових карток. Через місяць земельний офіс видав мені, точніше - товариству, яке я заснував, акт права власності на земельну ділянку (2 га пляжу). Директор-занзібарець отримав обмежені права: приймати рішення, видавати накази, але без мого підпису всі документи недійсні.

Мої подальші плани: знайти партнерів, купити ще кілька гектарів пляжу, збудувати чотиризірковий готель, відправити групу місцевої молоді на тренінги ресторанного бізнесу в Дар-ес-Салам (торговий центр і аеропорт на материку). Після всього цього запропоную унікальний туристичний пакет через власну турфірму. Готовий бізнес можна продати. Зараз 5 га на Занзібарі коштує приблизно $ 230 тис., плюс ще $ 400 тис. - будівництво готелю, який на Сейшелах коштує мінімум $ 30 млн.

Незайві витрати

Олександр КРАВЧУК, юрист, купив житло в Будапешті

- Щоб придбати нерухомість в Будапешті, іноземець повинен отримати спеціальний дозвіл в муніципалітеті. Мені цей документ потрібен не був, оскільки я мав право на постійне проживання в Угорщині. Я звернувся в місцеве агентство нерухомості, яке мені порекомендували знайомі, що давно живуть в Будапешті.

За посередницькі послуги довелося заплатити 1% від вартості нерухомості. Окремо найняв місцевого, не пов'язаного з агентством, адвоката, який додатково перевірив всі документи продавця. За послуги юриста, що попрацював 2:00, довелося заплатити EUR400, але я вирішив на цьому не економити.

Вся процедура перевірки документів, розрахунку з продавцем і нотаріального оформлення переходу прав власності відбулася в офісі агентства. Потім я віддав відповідні документи в спеціальний державний орган, відповідальний за реєстрацію власності фізосіб. Там же підписав договір на постачання електроенергії, газу, води і обслуговування території, на якій знаходиться моє житло, сплатив держмито (1% від вартості квартири).

У процесі купівлі-продажу нерухомості не експериментував і як добросовісний покупець вказував її реальну вартість. З часу мого звернення до агенції до підписання договору про надання комунальних послуг минуло два тижні. Гроші на покупку узяв у угорських партнерів, а в Києві мої довірені особи повернули відповідну суму їх структурам.

Для довідки: в Угорщині працює кілька відомих агенцій нерухомості, які дорожать репутацією і мають англомовні інтернет-сторінки. Вийти на таке агентство можна і через газету «Російський кур'єр», поширювану в Австрії, Німеччині, Угорщині та Чехії.

У регіональних випусках цього видання вказані координати місцевих російських общин, зокрема, в Угорщині - це так звана Російська служба, звернувшись до якої можна знайти російськомовного адвоката або агентство, що надає послуги росіянам. Але краще, напевно, працювати з чисто угорськими агентствами нерухомості та юристами, вичерпну інформацію про репутацію яких також можна отримати в РС.

Адріатичне рейдерство

Євген КУЛИК, бізнесмен, втратив нерухомість у Чорногорії - Ідея купити нерухомість за кордоном відвідала мене на початку 90-х рр.. Вкладати заощадження у власний бізнес було страшнувато, купувати закордонну фірму - тим більше, а будинок - він і в Африці будинок. Після закінчення громадянської війни в Югославії нерухомість в державах, залучених в конфлікт, продавали за безцінь.

На території нинішньої Чорногорії кинутий будинок на узбережжі Адріатичного моря коштував менше $ 1 тис. Враховуючи клімат, ландшафти і розташування країни, неважко було припустити, що незабаром вона стане популярним курортом. Зупиняло тільки одне: республіка Югославія, створена в 1992 році, явно не була державою, де нерухомість можна було придбати абсолютно легально і тим більше захистити права власності.

Значно пізніше, в 2003 році (вже після розпаду Югославії), відпочиваючи в Чорногорії, випадково познайомився з хазяїном збанкрутілої готелю в місті Бечічі. Підприємець розповів, що має намір емігрувати в США і хоче якнайшвидше продати свій бізнес. Ціна була названа сміхотворна: $ 3 тис. за чотириповерховий будинок у відмінному стані біля моря. Не замислюючись, подзвонив своєму юрисконсульту і попросив його терміново приїхати, щоб провести due diligence об'єкта.

Юрист поставився до угоди скептично і відразу попередив, що провести повноцінну перевірку за два тижні навряд чи вдасться, оскільки доведеться направляти офіційні запити до сербських інстанції (у лютому 2003 року було створено Державне співтовариство Сербії і Чорногорії - ДССЧ). Відкласти операцію хоча б на тиждень-два продавець навідріз відмовився. Показував квитки на літак, розповідав щось про доньку в США, клявся, що готель чиста і я не пошкодую.

Я повірив і ризикнув - купив готель, не чекаючи результатів юридичної експертизи. Чорногорець взяв гроші і полетів до США, а я, через два тижні, з'ясував, що земельна ділянка під готелем був переданий продавцю владою ДССЧ в довічне користування без права відчуження. Таким чином, земля під моїм готелем перейшла в управління місцевого муніципалітету. Не без зусиль вдалося домовитися з чиновниками про довгострокову оренду ділянки за символічну плату.

Вони навіть неофіційно пообіцяли, що через деякий час я зможу викупити ділянку, заплативши близько $ 1 тис. Але процес отримання дозволу на викуп затягнувся. Витративши три з половиною роки на оформлення необхідних паперів, я з подивом з'ясував, що ділянка (і ще 20 інших) збирається придбати велика західна компанія для будівництва готельного комплексу.

У середині 2006-го договір оренди було розірвано з ініціативи муніципалітету, і до кінця року західна компанія стала власником землі. Мене повідомили про те, що навесні мій готель знесуть. Зараз я заперечую в суді суму компенсації.




19 июля 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения