Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Вчіться продавати

Все на продаж - що роблять банки з заставами?



Продаж заставного майна початку останнім часом набувати цілком відчутні форми зіставні з окремим напрямком банківської діяльності.

В одній зі своїх недавніх статей я вже писав про непрофільні активи і тих можливі сценарії, які можуть проявитися в подальшому.

Тепер хотілося б поглянути на цю тему під дещо іншим кутом зору, а саме в контексті тих змін, які буквально на очах відбуваються на ринку банківських застав. Природно, що це бажання виникло не випадково. Сьогодні можна з повною впевненістю говорити про те, що процес розпродажу заставного майна стрімко набирає обертів. І хоча самі банки стверджують, що нічого незвичайного в плані реалізації застав не відбувається, і все розвивається за раніше наміченим сценарієм, створюється відчуття, що вони трохи лукавлять. Адже збільшується не тільки число кредитних організацій, залучених в цей процес, але і кількість об'єктів, виставлених на продаж. Причому істотно. Зрозуміло, що не від хорошого життя банки намагаються максимальним чином звільнити свої «загашнику», що перейшли до них у спадщину від недбайливих позичальників. Питання в іншому - які дії вони для цього роблять. Відзначу лише найбільш характерні моменти, пов'язані з реалізацією непрофільних активів, однак і їх буде достатньо для того, щоб мати загальне уявлення про те, що відбувається.

Для початку кілька слів про обсяги банківських пропозицій. Не кривлячи душею, можу сказати, що вони вражають. І справа тут не тільки в кількості представлених на реалізацію застав, але і в їх розмаїтті, географії охоплення, ціновому діапазоні. Тут як у величезному супермаркеті можна зустріти практично все, починаючи від шикарної квартири в центрі Москви і закінчуючи напівзруйнованої хатинкою з ділянкою в 6 соток, розташованому десь в районі Пермського краю. Для того, щоб оцінити обсяги заставного майна, достатньо лише подивитися на пропозиції ВТБ 24, який виставляє на продаж близько 500 об'єктів нерухомості, розкиданих практично по всій Росії (ще зовсім недавно їх було менше 400). З них трохи більше 350 відноситься до категорії вторинного ринку, близько 60 - до новобудов, а решта - до об'єктів заміської нерухомості. І це тільки мала дещиця того, що знаходиться в розпорядженні банків. Що ж у такому разі говорити про сукупному обсязі всіх інших учасників ринку, які теж не стоять на місці і впритул приступили до вирішення аналогічних питань.

Думаю, що в докризові часи подібні «Клондайк» не могли приснитися навіть великим ріелторським компаніям, для яких робота з нерухомістю завжди була профільним напрямом діяльності. Що стосується кредитних установ, то вони по всій видимості не відчувають особливої ейфорії від володіння подібним багатством і намагаються реалізувати заставне майно всіма доступними способами.

Одним з варіантів є розміщення відповідної інформації про об'єкти на власних сайтах банків. По такому шляху йдуть, наприклад, Ощадбанк, Росбанк, Собінбанк, банк «Абсолют» і багато інших. Без сумніву, подібна схема роботи має свої плюси, бо дозволяє тримати руку на пульсі і в оперативному порядку реагуватимуть на будь-які зміни, пов'язані з існуючою базою об'єктів. Однак разом з тим вона містить і певні недоліки, головний з яких полягає в тому, що банківські сайти як інформаційний ресурс в даний момент часу ще не настільки затребувані в рамках подібного роду діяльності. Не виключено, що саме з цієї причини банки в паралельно освоюють і іншу нішу, а саме публікують інформацію про заставне майно на тематичних порталах спеціально пристосованих для цих цілей. А разом з тим намагаються на практиці реалізувати ідею продажу заставного майна за допомогою комісіонерів.

Останнім часом намітилося і інший напрямок діяльності, пов'язане з реалізацією непрофільних активів. Мова йде про створення спеціалізованих біржових майданчиків, на яких могло б виставлятися на продаж отримане банками заставне майно, причому на аукціонній основі. Зокрема, зовсім недавно з'явилася інформація про те, що подібні пропозиції вже опрацьовуються Ощадбанком спільно з Фондом майна Санкт-Петербурга. І, хоча поки мова йде тільки про іпотечні об'єктах, не виключено, що в подальшому сфера діяльності заставних аукціонів буде істотно розширена.

Що ж незвичайного в такому підході? З одного боку може здатися, що нічого, адже реалізація на аукціонах земельних ділянок або об'єктів нерухомості практикується вже давно. Однак стосовно до заставному майну подібна схема роботи буде тільки апробовуватися, а тому є в деякій мірі революційною. Адже, по суті, з її допомогою можна буде не тільки об'єднати проблемні банківські активи, але й спробувати їх реалізувати, причому на централізованій основі, що вже саме по собі заслуговує на увагу. Крім того, у випадку благополучного результату експерименту і появи подібного роду майданчиків ринок отримає достатньо ясні орієнтири, завдяки яким можна буде не тільки оцінити рівень «токсичності» застав, акумульованих банками, але й визначити ступінь зацікавленості в їх придбання з боку покупців.

Найважливіший момент - ціни, за якими продається заставне майно. З перегляду численних інтерв'ю, які в тому числі зачіпали і це питання, можна було зробити висновок, що загальна концепція підходу до роботи із заставами виглядає у всіх банків майже однаково і передбачає їх реалізацію «за поточними ринковими цінами». Проте чи так це насправді?

Для відповіді на це питання автор вирішив провести власний експеримент і зіставити вартість п'яти різних марок автомобілів, представлених на одному з банківських сайтів, з аналогічними моделями, виставленими на продаж через спеціалізовані портали. Результат здивував. Як виявилося, заставні машини всі без винятку були дорожче своїх не обтяжених зобов'язаннями побратимів. Причому різниця у вартості досягає 15%. То про яких же «ринкових цінах» тоді може йти мова? Або, може бути, банки просто не в курсі реального стану справ на авторинку? Сумнівно якось. Адже за логікою речей, перед тим як виставити об'єкт на продаж, він повинен бути попередньо професійно оцінений. Отже, помилок бути не може і проблема в іншому. Але в чому? Ось тут-то і починається найцікавіше.

«Я не я і шапка не моя» - приблизно такий загальний зміст роз'яснень, які вдалося отримати в результаті розмов із представниками ряду банків. На їхню думку, подібне цінове різночитання виникає тому, що номінальними власниками більшості застав досі залишаються їх фактичні господарі, тобто позичальники. І поки майно буде знаходитися в їх володінні (тобто не перейшло в руки кредитної організації) банк не вправі диктувати власні умови, а, отже, і не може вплинути на ціну. З їх слів, роль банку така, що він виступає лише посередником у реалізації заставленого майна, надаючи свій сайт всього лише як інструмент, причому на безоплатній основі. Таким чином, виходить, що вся робота банку по цій частині - чистої води альтруїзм, та й тільки. Ну, що тут можна сказати з цього приводу. Напевно, світ перевернувся, бо раніше нічого подібного не відбувалося. Так, звичайно, банк зацікавлений у якнайшвидшій розпродажу застав, і з цим ніхто не сперечається. Але чи буде він даремно витрачати сили, час і гроші, а паралельно з цим засмічувати сторінки власного сайту свідомо непроходящим варіантами? Може бути, банки просто зіткнулися з неминучістю і не в силах знайти більш згідливих позичальників, готових продавати майно за тими цінами, які обумовлені ринком? Не виключено, звичайно, хоча і мало ймовірно. У чому ж тоді проблема?

Відповідь лежить на поверхні - звичайно в грошах. Саме тому багато експертів оцінюють роз'яснення банкірів не інакше як прагнення видати бажане за дійсне. На їхню думку, в більшості випадків банки закривають очі на завищені ціни тому, що самі в цьому зацікавлені, бо при такій розкладці вони покривають не тільки залишок заборгованості позичальника, але і суму штрафів та пені, які виникли через прострочення платежів. Таким чином, вони намагаються повністю компенсувати власні витрати, пов'язані з видачею кредиту. Що стосується приналежність застави, то не виключено що подібна цінова політика застосовується не тільки до чужого майна, але і до того яке вже перейшло у власність банку, тобто до горезвісних непрофільних активів. Адже тільки в цьому випадку зрозуміла та активізація роботи, яка спостерігається останнім часом. Але як стимулювати купівельний попит на подібного роду банківські екзерсиси? Не мудрують лукаво, кредитні установи стали надавати певні преференції клієнтам, які проявили зацікавленість у придбанні заставного майна. Мова йде, звичайно, знову ж про кредити.

Видаючи їх, банки можуть одним махом вирішити відразу кілька питань. Перший - позбутися від предмета застави. Другий - припинити відносини з боржником, якщо такі ще є. Третій - отримати взамін потенційно сумлінного клієнта, який в змозі виконувати взяті на себе зобов'язання. Ну, хіба це не вихід із ситуації - розумно, красиво, грамотно. Не виключено, що подібна схема роботи з плином часу і дасть відчутні результати, оскільки буде представляти інтерес для певної групи клієнтів.

Тільки от питання «ринкової вартості» заставленого майна як і раніше відкритий. Будемо сподіватися, що ціни реалізованих застав все ж прийдуть у відповідність з ринком. Хоча зрозуміло, що у кожного свої інтереси і поступитися ними можна лише у разі крайньої необхідності. А вона, судячи з усього, ще не наступила. Отже, залишається тільки чекати і дивитися, як буде розвиватися ситуація надалі.

Ті ж, хто бажає ознайомитися з пропозиціями про продаж заставного майна, як кажуть, не відходячи від каси, можуть вийти за прямими посиланнями на сторінки банківських сайтів, зазначених нижче. Не виключаю, що це дозволить наочно переконатися в правомірності вищесказаного.

Реалізація застав

ВТБ24 - об'єкти житлової нерухомості

Собінбанк - автомобілі, нежитлові приміщення, транспортні засоби, об'єкти житлової нерухомості

Дельтакредит - об'єкти житлової нерухомості

Ощадбанк (Південно-Західний банк) - нежитлові приміщення, транспортні засоби, майновий комплекс

Ощадбанк (Північно-Західний банк) - об'єкти житлової нерухомості, земельні ділянки

Абсолют Банк - автомобілі

Росбанк - нежитлові приміщення, транспортні засоби

Банк Москви - автомобілі, об'єкти житлової нерухомості, земельні ділянки




23 мая 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения