Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Вчіться продавати

Перепродаж нерухомості: ризики і дохід



Чи можна заробити на інвестиціях в бетон. Як показує практика, прибутковість таких вкладень скоротилася, а ризики зросли.

Ще до кризи бізнес на квадратних метрах був цілком собі прибутковим. Зростання цін на нерухомість і доходів громадян, масове кредитування - все це дозволяло заробляти на купівлі права власності в домі, де тільки закладають фундамент, і подальшому продажі квартир до 30% річних. Зараз ситуація змінилася, і ми вирішили перевірити, скільки можна заробити за такою схемою сьогодні.

Задоволення не для бідних

Для того щоб спробувати розбагатіти на такій схемі, потрібно мати чималі власні кошти. Адже якщо купувати квартиру в кредит за нинішніми відсотковими ставками, виплатите її навіть за пару років, то в кінцевому підсумку ви опинитеся в мінусах. Справа в тому, що сьогодні банки не кредитують у валюті, а процентні ставки в гривні знову злетіли до 20% річних.

Тому для входу на цей ринок в столиці потрібно близько 50-60 тисяч доларів. В інших містах-мільйонниках ціни дещо нижчі, але і доходи в цих містах у людей нижче. Ні, в столиці вистачає і пропозицій однокімнатних квартир по 25-30 тисяч доларів, але, як показує практика, найчастіше їх пропонують компанії, які були помічені в зриві термінів здачі будинків в експлуатацію, затримці з підключенням комунікацій у вже зданих будинках. Тому фахівці радять не поспішати укладати угоди з такими забудовниками.

- Наш будинок почали будувати ще до кризи, - розповідає Тетяна, яка вже близько п'яти років чекає права власності на придбану квартиру. - Минуло п'ять років, будинок вигнали, а комунікації так і не підключили. За чутками, забудовник почав будівництво без отримання дозволів і сьогодні не може протягнути водопровід, каналізацію та електроенергію. Продати таку квартиру можна, але і ціна буде в два рази нижче аналогічних варіантів в цьому районі.

Тому експерти радять купувати житло лише у тих забудовників, які себе добре зарекомендували за минулі роки.

Ціновий аналіз

Самими ходовими квартирами є однокімнатні. Саме їх найчастіше купують і продають. Ось ми і вирішили з'ясувати, що і почому в столиці.

Мінімальна ціна продажу квадратного метра в однокімнатна квартирах становить близько 1100 доларів. Однак через порівняно великої площі на покупку такого житла потрібна чималенька сума.

- За 1100 доларів у нас продаються однокімнатні квартири площею близько 60 квадратних метрів, - кажуть нам у відділі продажів. - Якщо ви хочете меншу площу, то доведеться виходити з вартості близько 1200 доларів за метр.

Одна із самих недорогих квартир, яка попалася нам у порівняно надійного забудовника, коштує 60 тисяч доларів за 43 квадратних метра. При цьому будинок буде зданий в кінці березня 2013 року.

Тепер пробуємо уявити, скільки можна заробити на такій інвестиції. Ми відкрили сайти оголошень і з'ясували, що подібні вже здані квартири продаються за 72 тисячі доларів з торгом. Як пообіцяли нам ріелтори, в цьому випадку можна сторгувати пару тисяч. Разом, виграш може скласти близько 10 тисяч доларів. Про реальні строки здачі будинку в експлуатацію та отримання права власності говорити складно, але для більшої упевненості краще накинути до терміну, обіцяному будівельниками, ще півроку. Виходить, що за рік і дев'ять місяців ви заробите певну суму. Однак не варто забувати про податки.

Вважаємо податки

Припустимо, що при продажі ви не користувалися послугами ріелтора або вам вдалося повісити їх оплату на покупця. Тоді покупцеві і продавцеві доведеться сплатити стандартні збори: держмито 1% від вартості нерухомого майна і 1% збору до Пенсійного фонду. Зазвичай їх ділять навпіл. Разом, від ваших "наварених" 10 тисяч залишається 9300 доларів.

Це ще не все. Якщо ви володієте квартирою менше трьох років, то відповідно до нашого Податкового кодексу ви повинні заплатити при продажі ще 5% від вартості житла. А це у вашому випадку - близько 3500 доларів. Можна піти й іншим шляхом. Нерідко квартири в новобудовах купуються шляхом укладення договору про відступлення права вимоги житлового приміщення. Тобто продати квартиру, не отримавши на неї права власності. При цьому продавець сплачує податок у розмірі 15% зі свого доходу, тобто різниці між колишньою і справжньою ціною квартири. У цьому випадку ви заплатите 1500 доларів. Цей варіант підходить більше, але все одно істотно знижує вашу прибуток - у вас залишається 7800 доларів. Якщо перевести це все у відсотки, то вийде, що ваш прибуток складе близько 7,5% річних. Подібні цифри справедливі і для квартир більшої площі.

- В кінці року я продав трикімнатну квартиру на Троєщині площею 112 квадратних метрів за 135 тисяч доларів, - розповів нам киянин Олександр. - При цьому мені вдалося переконати покупця сплатити податок у вигляді 5%, адже квартиру я купував в 2009 році, вклавши в неї близько 110 тисяч доларів. За моїми підрахунками, прибутковість такого вкладення склала 8% річних.

Як бачите, інвестиція в житло по прибутковості зараз порівнянна з банківським депозитом. І поки не почнеться зростання цін на житло, ситуація залишатиметься стабільною, адже бурхливого розвитку іпотеки в цьому році ніхто не прогнозує.

ДО РЕЧІ

Як вибирати квартиру

На майбутню ціну вашого житла впливають відразу кілька факторів. Крім планування, звертайте увагу на розташування, престижність району та довколишню інфраструктуру. Дуже вигідно купувати житло в тих районах, куди в найближчі пару років буде проведено метро. У столиці наявність метро піднімає ціни на 15-20%. А якщо під вікнами вашої квартири раптом вирішать будувати автомагістраль - готуйтеся до збитків.




27 мая 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения