Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Уроки кредитування

Іпотечна "зашморг" або як не стати боржником?



За підсумками 2011 року рівень прострочення по іпотеці склав 3,3%. У 2011 році, незважаючи на зниження загальної частки прострочення, збільшилося число валютних дефолтних позичальників. Крім того, протягом цього року банкіри видавали швидше нові кредити, ніж діючі клієнти погашали вже отримані, тому загальна частка поточної прострочення здається дещо розмитою на тлі випереджальних погашення темпів видачі. Криза стала гарним уроком для боржників. Проте існуючий рівень прострочення говорить про те, що не всі цей урок добре засвоїли.

Експерти компанії Penny Lane Realty розробили звід правил, за допомогою яких можна мінімізувати ризики потрапляння в іпотечну "зашморг".

Порада № 1. Займай в тій валюті, в якій заробляєш.

Враховуючи уроки кризи 2008 року, варто нагадати про золоте правило запозичень, яке працює безвідмовно на всіх світових ринках - знімай в тій валюті, в якій заробляєш. "Валютні ризики на сьогоднішній день дуже високі, причому в нашій країні, враховуючи специфіку економіки - особливо, - говорить Роман Строілов, директор департаменту приватного і корпоративного кредитування Penny Lane Realty. - Я б ніколи не порадив ні одному другові або клієнтові уявну економію на можливому зниженні курсу валюти після оформлення кредиту, адже ризики зростання курсу в сучасному світі, як правило, значно вище, ніж падіння ".

Отже, якщо заробляємо в рублях, то і займати необхідно тільки в рублях. Адже в тому випадку, якщо стоїть необхідність обслуговування валютного кредиту, для погашення необхідно буде купувати валюту зі своїх рублевих заробітків. Таким чином, у разі зростання курсу валют по відношенню до рубля, може значно збільшитися рублевий еквівалент платежу, що може завдати дуже суттєвої шкоди для сімейного бюджету.

Порада № 2. Не займай багато!

Тверезо оцінюйте свої можливості. Загальноприйняте правило - займати такий обсяг коштів, обслуговування якого не перевищує 30% сімейного бюджету. Правда, в Росії це правило практично не працює. "На жаль, у нашій країні позичальники звикли виплачувати від 50 до 70% свого сімейного бюджету, що дуже ризиковано як для банкірів, так і для клієнтів, - говорить Роман Строілов. - Пов'язано це з історично низької фінансовою грамотністю населення, яка останнім часом стала значно вище. А також з надіями на поліпшення в перспективі, такими як підвищення в посаді, збільшення розміру доходу і т.д. ".

Порада № 3. Покращуйте житлові умови поетапно.

У тому випадку, якщо позичальник проживає з батьками або в однокімнатній квартирі, не варто відразу переїжджати в шикарні п'ятикімнатні апартаменти, зваливши на себе непосильну ношу. Куди розумніше перебратися з однокімнатної в двокімнатну, після чого успішно виплативши іпотеку і заробивши собі позитивну кредитну історію, отримати новий іпотечний кредит уже на більш вигідних умовах. Крім того, не виключено, що до моменту оформлення нової іпотеки покращаться і умови в банках.

Порада № 4. Вивчіть уважно умови кредитного договору.

Також варто ретельно ознайомитися з умовами кредитного договору, звернувши особливу увагу на всі додаткові витрати позичальника, які в окремих випадках можуть сягати до 7% від суми кредиту щорічно, крім процентної ставки. Такі додаткові витрати можуть привести позичальника в скрутну ситуацію.

Рада № 5. Бійтеся переоцінки об'єкта.

Важливо співпраця з професійними ріелторами та співробітниками оціночних компаній. "Ні в якому разі не можна довірятися лише думку продавця про вартість об'єкта, якщо ви не є учасником ринку нерухомості, - звертає увагу Роман Строілов. - Саме по собі придбання переоціненого об'єкта неприємно психологічно, але що ще страшніше - в разі чергової кризи або навіть дефолту позичальника в сприятливих економічних умовах об'єктивна вартість реалізації об'єкта у вигляді застави може бути нижче на 30% від вартості придбання. При цьому, за умовами кредитного договору позичальник зобов'язаний буде погасити цю заборгованість - і це абсолютно законно.

Рада № 6. Будьте дисциплінованим позичальником.

Для кредитора вкрай важливо дотримання платіжної дисципліни. Платежі краще вносити завчасно, бажано за 2-3 робочих дні до встановленої дати. Небудь додаткові витрати, великі покупки варто планувати також завчасно, чітко розрахувавши свої щомісячні витрати і зобов'язання по вже отриманим іпотечним кредитом.

Порада № 7. Сформуйте подушку безпеки.

Ще одне загальноприйняте правило фінансово грамотних банківських клієнтів сучасного світу - "подушка безпеки". "Розумним і економічно виправданим можна вважати піврічний запас щомісячних платежів за іпотечним кредитом, - розповідає Роман Строілов. - Тільки після накопичення такого обсягу коштів я б рекомендував вносити по можливості дострокові платежі. При цьому, тримати ці кошти краще на депозиті банку кредитора, в тій валюті, в якій оформлений іпотечний кредит, що дозволить уберегти вас від валютних ризиків. Позичальники деколи помилково вважають, що раз на протязі, наприклад, одного року або двох, вони вносили платежі в рахунок дострокового погашення кредиту, то в скрутній ситуації це зможе їм допомогти. На жаль, немає. А ось піврічний запас засобів, які зможуть забезпечити безперебійне виконання прийнятих на себе зобов'язань, дозволить пережити скрутну ситуацію ".

Додамо, що шестимісячний запас прийнято вважати мінімальним, в ідеалі - річний або дев'ятимісячний обсяг коштів. Це необхідно для того, щоб у разі втрати роботи, або зниження розміру доходу ви могли змінити ситуацію на краще, не зіпсувавши собі кредитну історію і не накопичивши величезні суми штрафних санкцій.

Що робити, якщо ви вже боржник?

Порад тим, хто вже потрапив у скрутну ситуацію, на жаль набагато менше. Справа в тому, що договір вже підписаний, змінити його в односторонньому порядку не можна, і залишається тільки одне - всіма силами і засобами дотримувати прийняті на себе зобов'язання!

Порада № 1. Співпрацюйте з банком.

Серед першочергових заходів - не бігати від банку, не ховатися і не ухилятися від контактів. Куди вірніше сповістити про свої проблеми банк особисто ще до того, як утворюється заборгованість, яку ви вже здатні передбачати, а банк ще немає. У такому випадку позичальник для себе ж самого виграє час на аналіз кредитором виниклих проблем і вироблення спільних заходів по врегулюванню ситуації, що склалася. "При цьому не варто наївно вважати, що діалог повинен обмежитися одним дзвінком своєму клієнтському менеджеру, це зовсім не принесе жодного результату, - стверджує Роман Строілов. - Від вас необхідно письмове звернення, яке зареєстроване та прийняте банком відповідно до правил діловодства. В такому випадку банк вже не зможе втратити або забути про вашому зверненні і буде розглядати його за всіма правилами ".

Порада № 2. Не розраховуйте на "всепрощення".

Чим теоретично може допомогти банк позичальникові в такій ситуації? Розраховувати на зниження процентної ставки не варто. Також не варто відмовлятися від обов'язкового страхування предмета застави, на це банк ніколи не піде. Допомогти в даному випадку може збільшення терміну кредиту або перехід на щоквартальну оплату як всього платежу в цілому, так і частково, до прикладу, лише відсотків і тільки основного боргу. У виняткових випадках при високій лояльності банку можна розраховувати на відстрочку в погашенні кредиту, наприклад, на термін від 3 до 6 місяців. Такі заходи приймаються в поодиноких випадках і, як правило, не поширені.

Також не можна сказати, що саме ці заходи виходу з важкої ситуації будуть вам запропоновані. "Нерідко жодне із запропонованих заходів не може відбутися, і справа навіть не в банку або його відношенні до позичальника, а в тому, що кредит вже заздалегідь був виданий за максимальною кордоні ступеня ризику, - говорить Роман Строілов. - В такому разі, якщо немає твердої впевненості в тому, що самому позичальникові не вдасться найближчим часом вирішити свої труднощі - знайти роботу або збільшити матеріальне забезпечення, необхідно прийняти важке, але єдино правильне рішення ".

Порада № 3. Урежьте свої "апетити".

Для початку максимально скоротите свої поточні витрати. Вони можуть бути різними - починаючи від променадів в ресторани і продовженням картки у фітнес-клубі і закінчуючи більш скромним харчуванням, економією на утримання транспортного засобу, зовнішнього вигляду, одягу і т.д. Зрозуміло, можливо, комусь вдасться знайти другу роботу, проте, якщо говорити про кризовий часу, дане рішення питання здається нереальним.

Порада № 4. Погодьтеся на добровільну продаж.

У тому випадку, якщо даний комплекс заходів не підходить позичальникові психологічно або цей ресурс уже повністю вичерпано, рішення залишається одне - добровільна реалізація набутого майна. Як би не було гірко, але це єдиний і навіть у багатьох випадках економічно виправданий шлях. Добровільна реалізація дозволить продати об'єкт застави за ринковою на даний момент ціною, або як максимум з мінімальним дисконтом в 5-7%. "При цьому в період добровільної реалізації у позичальника є можливість домовитися з банком про невідображення інформації про прострочені платежі в Бюро кредитних історій або навіть про зниження розміру штрафів, - уточнює Роман Строілов. - Також на даному етапі позичальник володіє правом залучення професійних ріелторів, що може істотно прискорити процес реалізації. Але важливо не проявляти зайвої жадібності, адже якщо не погодитися сьогодні на запропоновану покупцем ціну, можливо наступний клієнт з'явиться тільки через 2-3-6 місяців, а за цей час банк додатково накине штраф, у розмірі, наприклад, подвоєною процентної ставки або ще вище ".

Рада № 5. Не погоджуйтеся на аукціон.

Життєво важливо для позичальника - не доводити ситуацію до реалізації банком за рішенням суду на аукціоні. У такому випадку, реальна вартість може виявитися нижче на 30%, така російська дійсність. І це цілком законно. Причому, в тому випадку, якщо суми реалізації буде недостатньо, залишок заборгованості позичальника ніхто не пробачить, і банк має право звернути стягнення на майно, що залишилося клієнта і також його вилучити. Також при негативному розвитку подій банк може компенсувати собі і витрати на ведення судової справи.

Таким чином, можна зробити висновок про те, що куди розумніше і правильніше ставитися строго в першу чергу до себе як позичальнику і до своєї платіжної дисципліни - створювати резерви, запаси, в тому випадку, коли опинилися в скрутній ситуації, не бігати і не ховатися і не ухилятися, а навпаки, проявити максимальну лояльність по відношенню до кредитора, аналізувати пропозиції про реструктуризацію боргу і, можливо, приймати важкі рішення, щоб уникнути додаткових втрат.




22 октября 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения