Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Работать или получать

Инвестирование в квартиру



инвестирование в квартиру

Инвестирование в недвижимость для начинающих.

Каждый человек стремиться к финансовому успеху и стабильности. Для многих символом стабильности является владение недвижимостью, инвестирование в недвижимость.

Первые рекомендации по инвестированию мы можем найти в Талмуде. Они звучали примерно так: держи треть своего имущества в деньгах, треть в «товаре», треть в «недвижимости». Как показывает время и последний кризис, удачных инвесторов не так уж много, хотя многие считают, что купить и сдать в аренду недвижимость несложно.

Если Вы крупный инвестор, то, как правило, будете пользоваться услугами специалистов по недвижимости, прежде чем сделать приобретение.

Если сумма инвестиции не велика, то часто стремление сэкономить приводит к самостоятельному принятию решений, без консультаций с риелторами …

Что нужно знать тому, кто хочет инвестировать или попросту купить недвижимость (квартиру, дом, офис) с целью преумножить свои сбережения или получить доход от сдачи в аренду?

В первую очередь, нужно определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости, на котором Вы собираетесь инвестировать.

Является ли он растущим, падающим или замер в ожидании, как например, сейчас, и мнения риелторов по поводу его дальнейшего развития разделились.

Наш рынок недвижимости имеет небольшую историю; с начала девяностых примерно до 1997 года он динамично рос. Цена первых проданных квартир не превышала 1000$. Представьте себе, что двухкомнатную квартиру в Киеве весной 1991 года можно было купить за 1000$. Причем квартира в центре могла стоить гораздо дешевле, чем квартира на Борщаговке, если не обладала, по мнению продавцов недвижимости, важным критерием- наличием ремонта.

К концу 1997 года стоимость квадратного метра квартиры в центре достигла 1100$. На нашем рынке недвижимости начался первый кризис. Он продолжался до 2001 года, в это время цена квадратного метра квартиры в центре Киева упала до 500-700$, что примерно соответствует нынешнему падению на 40-50%. В 2001 году во всех сегментах начался бурный рост цен на недвижимость.

В 2008 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в центре достигла 10 000$.

Исходя из цикличности рынков, можно предположить, что нынешний кризис должен закончиться фазой роста и сейчас неплохое время для приобретения.

На какой период времени Вы хотите инвестировать?

Инвестирование в недвижимость – это скорее долгосрочный проект. Если рассматривать покупку недвижимости на период времени в 1-3 года, это больше спекуляция, и она возможна только на растущем рынке.

Если Вы покупаете на первичном рынке, будьте готовы к тому, что срок сдачи дома в эксплуатацию задержится, потом еще два года будут проводиться ремонты в соседних квартирах. Даже если Вы первым сделаете ремонт, Ваша квартира не будет привлекательна для потенциальных арендаторов. Отсюда увеличиться срок окупаемости вашей инвестиции.

Квартиру на вторичном рынке можно быстрее сдать в аренду, следовательно, период окупаемости скорее будет меньшим.

Какой доход от недвижимости Вы хотите получать?

Если правильно выбрать момент для покупки квартиры или офиса, можно получать доход от аренды и дополнительно, если растет цена Вашей недвижимости, растет и капитализация.

Сдача в аренду квартиры, офиса даёт разный доход, затраты при этом тоже будут отличаться.

Сколько времени Вы готовы уделить работе с недвижимости?

Бытует иллюзия, что инвестировав в недвижимость, можно уже ничего не делать…

Это не так. Вам нужно будет потратить много времени и сил на ремонт, оборудование, управление и обслуживание Вашей недвижимости, а также общение с арендаторами и разными службами.

Также будут отличия в зависимости от того, какой сегмент рынка Вы выбираете. Затраты времени и денежных средств владельца офиса, жилой квартиры, квартиры, которая сдается в посуточную аренду, магазина или земельного участка могут сильно отличаться.

Далее необходимо определить сумму, которую Вы собираетесь выделить для инвестирования в недвижимость.

Исходя из суммы инвестиции выбираете ценовой уровень, местонахождение, сегмент рынка.

Выбор сегмента рынка для инвестирования.

Что Вы хотите купить…квартиру, офис, дом, земельный участок? Этот выбор зависит только от Вас! От Вашего опыта, средств, желания, предпочтений и темперамента…. Наше агентство недвижимости готово предоставить Вам квалифицированную помощь и опытных квалифицированных риелторов.

Удачного инвестирования,

Как инвестировать в квартиру

Инвестирование в долевое строительство квартир. Перепродажа жилой недвижимости. Этапы инвестирования на примере.

Чтобы частному инвестору выйти на рынок недвижимости необходимы денежные средства. От их количество зависит каким сектором жилой недвижимости Вы можете заниматься: элитной (порог входа от 10 млн. руб.), бизнес-класса (порог входа от 5 млн. руб.) или эконом-класса (порог входа от 1,8 млн. руб.). Инвестировать в квартиры. расположенные внизу ценового сегмента гораздо проще, так как они всегда пользуются большим спросом. Такие сделки проходят быстрее, а покупатель менее требователен. Довольно часто покупатели меняют такие квартиры на сертификаты, выданные по государственным программам. Итак, ответим на вопрос как инвестировать в квартиру на примере.

Рассмотрим данный пример как инвестировать в квартиру : некоторое время назад 1-комнатная квартира с общей площадью 40 кв. м приобретена, заключив договор о долевом строительстве, на начальном этапе застройки по цене 40 тыс. руб. за кв. м. Получаем, что было инвестировано 1,6 млн. руб. При выборе дома учитывали близкое расположение к метро, район не имел большого значения. Здание строили ударными темпами. Через год дом сдали, инвестор забрал все документы, которые свидетельствовали о том, что он собственник данной квартиры. Цены на недвижимость выросли, стоимость принадлежащей ему квартиры стала равняться 55 тыс. руб. за кв. м, таким образом рост составил 37,5%. Было решено продать квартиру и воспользоваться услугами агенства недвижимости. На поиск покупателя ушло около месяца. Квартира была продана, договор о купле-продаже подписан сторонами, инвестору передали на руки сумму в 2,2 млн. руб. 2% он должен заплатить агентству по договору оказания риэлтерских услуг. В результате сделки доход инвестора за год до выплаты налогов составил 556 тыс. руб. Подоходный налог для физических лиц 13% составит 556 000*13%=72 280 руб. Налоги лучше платить, регулярные операции не могут не привлечь внимания соответствующих органов. Как говориться, заплати налоги и спи спокойно. В итоге чистая прибыль инвестора от инвестирования в квартиру получается: 556 000-72 280=483 720 руб. это составляет 30% от вложенной суммы.

Далее подробно разберем все действия инвестора, решившего инвестировать в квартиру с целью ее перепродажи.

Как инвестировать в квартиру. Этап 1. Первое что необходимо сделать - это произвести анализ информации по первичному рынку. Но к информации нужно подходить избирательно, с умом. Не стоит всему потоку статей, отчетов, телепередач слепо верить. Имейте ввиду, что большинство недостоверной информации и так называемых предсказаний содержиться в статьях, посвещенных рынку недвижимости. Вот тут то и пишут о всякого рода рецессиях, пророчат буквально завтра обвал цен и это приведет к краху всей экономики России. Ведь основная цель журналистов - любой ценой привлечь внимание публики. Вот пресса и изобретает всякого рода уловки, чтобы держать читателей в постоянном напряжении и ожидании чего-то великого и ужасного. Не стоит забывать и о заинтересованных лицах, например, девелопер, который покупает статью о скором крахе рынка дешевой недвижимости, чтобы поднять свои продажи дорогих, элитных домов. К этой статье подключаются остальные журналисты бульварного толка и она вызывает шквал себеподобных. Серъезные замечания настоящих аналитиков звучат словно голос вопиющего в пустыне. Конечно, не все негативные статьи это результат подоплеки, но такое имеет место быть. Аналитические материалы компаний (например, агенства недвижимости, застройщики, девелоперы), заинтересованных в какой-либо личной выгоде, всегда отражают лишь интересы этих компаний, но никак ситуацию на рынке.

Будем называть все это "шумом", на который не следует обращать внимания. Главное что нужно помнить: 1) любая информация, которую инвестор вычитал в статьях, газетных или интернета, уже сказалась на цене и давно известна рынку, поэтому никак не поможет инвестировать в нужную квартиру ; 2) легко проиграть, прислушиваясь к бульварной прессе, но очень сложно что-то заработать.

Как инвестировать в квартиру. Этап 2. Изучить существующие предложения на рынке недвижимости. Сделать это можно воспользовавшись объявлениями в интернете, специализированными газетами, а также на сайтах и в отделах продаж девелоперов и агенств недвижимости.

Как инвестировать в квартиру

Как инвестировать в квартиру. Этап 3. Оцените свои финансовые возможности и отметьте для себя лучшие предложения. Обратите внимание на масштабные квартальные застройки, они являются наиболее надежным направлением инвестирования. Помимо этого, скопление в одном районе множества предложений обуславливает пониженные цены на этапе нулевого строительства. Не забывайте узнать информацию о развитии застраиваемого района (транспортные развязки, станции метрополитена, инфраструктура и т.д.). Все это пойдет на пользу Вам при продаже инвестируемого объекта, вызовет дополнительную привлекательность для конечного покупателя. В дополнение, строительство крупных городских объектов всегда ведется с контролем муниципалетета. Не рекомендуется инвестировать в высотные дома (более 25 этажей), строительство которых часто затягивается в связи с особенностями технологии строительства, и в проекты, которые активно рекламируются, обычно цены на такое жилье уже порядочно завышены.

Как инвестировать в квартиру. Этап 4. Будет не лишним побывать на объекте, который вас заинтересовал, и узнать сущетвующие цены на квартиры. Случается так, что в рекламе одна цена, на самом деле она другая, а при подписании договора выползает третья цена. Само собой цена увеличивается.

Как инвестировать в квартиру. Этап 5. Немаловажно узнать подробную информацию о застройщики или девелопере. Финансовое состояние компании, качество и количество построенных им объектов, выполнение сроков строительства, желательно поинтересоваться тем, кто является генеральным директором, насколько чисты его руки и что пишет о нем пресса и другую полезную информацию. Не стоит забывать о том, что застройщик зачастую не сам занимается строительтвом, т.е. СМР выполняет Генподрядчик. Бывают случаи что сроки затягиваются именно по вине последнего.

Как инвестировать в квартиру. Этап 6. Следующим шагом нужно посетить офис застройщика или агенства недвижимости и изучить все интересующие нас документы по объекту инвестирования. В первую очередь ознакомьтесь с разрешением на строительство, в котором указывается адрес строительной площадки, реквизиты застройщика-инвестора, сроки постройки дома, общая площадь здания и др. Поинтересуйтесь инвестиционным контрактом. Данные в нем должны совпадать с данными распоряжения правительства региона. Обратите внимание на взаимоотношения между застройщиком и городской администрацией, т.е. как будут производиться расчеты: муниципалитету отойдет часть квартир строящегося дома или определенная сумма денег. При оплате квадратными метрами должен быть составлен протокол распределения долей между городом и строителями. Застройщик не имеет права продавать принадлежащую муниципалитету квартиру.

Советую не экономить и практически всегда и везде использовать золотое правило "разделение труда", это означает не надо стесняться обращаться к профессионалам. Особенно если это касается финансовых взаимоотношений между юридическими или физическими лицами (договора, платежные поручения и т.д.), они должны быть тщательно изучены Вами и Вашим юристом. Также не стоит бояться риэлторских услуг, в данном случае цены в агенстве будут такие же как у застройщика, т.к. вознаграждение риэлтору чаще всего платит девелопер.

Как инвестировать в квартиру

Как инвестировать в квартиру. Этап 7. Выбираем объект для инвестирования. Обязательно проанализируйте разницу в цене за метр между предлагаемой новостройкой и вторичным жильем в данном районе. Разница должна составлять не менее 15-20%.

Когда Вы определились с квартирой, в которую инвестируете денежные средства, то следующим шагом просчитайте инвестиционный проект и сформируйте бизнес-план затем определите следующие параметры: планируемый уровень дохода в %, расходную часть, внутреннюю норму доходности, текущую стоимость (NPV), сроки окупаемости и т.д. Определите и оцените риски проекта, постарайтесь разработать комплексную систему мер, чтобы их предупредить.

Договор, что Вы должны подписать должен называться Договор Участия в Долевом Строительстве. Он регулируется положением ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов". Сторонами в договоре являются правообладатель и правоприобретатель, потому что квартира, которую Вы собираетесь приобрести, еще не достроена. Должны быть прописаны данные дома и квартиры (этаж, площадь, количество комнат, отделка и т.д.), указано Разрешение на строительство, инвестиционный контракт, а также документы, которые подтверждают переход прав. Цена, указываемая в рублях или условных единицах (название валюты и курс), должна быть окончательной и ни при каких условиях не подлежать пересмотру. Прописываются подробности оформления квартиры в собственность (кто, как и когда). Проследите, чтобы был указан пункт, который предоставит возможность переоформить переуступку права требования на квартиру, наличие которого дает Вам право перепродать квартиру другому лицу до принятия здания Государственной комиссией и до получения прав на собственность.

С целью уменьшения выплаты своих налогов застройщик может предложить подписать договор страхования вместе с договором инвестирования. Часто правообладатель отказывается что-то изменять в своих документах. По-возможности, не стоит экономить, лучше покажите все документы, которые Вам нужно подписать, своему юристу, ведь попадаются договоры, которые подписывать нельзя при любых обстоятельствах.

Как инвестировать в квартиру

Как инвестировать в квартиру. Этап 8. Следующий этап самый сложный, ведь "нет ничего хуже, чем ждать и догонять", а Вам как раз предстоит ждать. От стадии котлована до сдачи дома проходит от полутора до двух лет. Периодически в этот период неплохо было бы изучать рынок недвижимости в проинвестированном доме, затем в аналогичных домах, цены на вторичные квартиры в данном районе, отслеживать ход строительства, действия застройщика и т.д. Главное, в этот период Вам не суетиться, избегать сделок, в которых нет необходимости, не стоит обращать внимание на "желтую" прессу, которая твердит о скором крахе цен на рынке новостроек, и, вообще, совершать лишние действия без веских на то обстоятельств (например, существенно затягивающиеся сроки, очень низкое качество работ по строительству), т.к. значительную часть доходов уйдут на накладные расходы, которые понесет инвестор.

Как инвестировать в квартиру. Этап 9. Время продавать квартиру. Как это сделать: самому или через риэлтора, решать только Вам. Я советую воспользоваться услугами профессионалов, ведь они сделают это быстрее и успешнее. Агенство стоит выбирать из лидирующих на рынке, а также не мешает прочитать отзывы в интернете. Обращаясь к риэлтору Вы, как продавец, получаете ряд преимуществ:

После продажи квартиры и получения прибыли, остается заплатить налог (НДФЛ 13%) и. создать еще один инвестиционный проект, ведь удовольствие именно в процессе инвестирования, а деньги и то что они дают это лишь бонус.

Инвестирование в квартиру за границей

Количество россиян, желающих купить квартиру за границей, с каждым годом растёт. Покупка квартиры в другом государстве — дело ответственное и требует тщательной подготовки. Важно получить исчерпывающую информацию по этому вопросу, ознакомиться с возможными рисками, вникнуть во все подробности и детали будущей сделки, а также соблюдать основные правила при покупке квартиры.

• Прежде всего, нужно ознакомиться с законодательством той страны, где предполагается покупка недвижимости. Многие страны не дают вид на жительство по факту приобретения жилья. Для легального проживания в таких странах требуется иммиграционная виза. Её можно получить, сделав инвестиции в экономику или в местные ценные бумаги. Кроме того, визу дают ещё и в том случае, если на территории страны обладатель жилья открывает собственную компанию или становится наёмным сотрудником. В некоторых странах приобретение жилья даёт вид на жительство.

• Нужно изучить тенденции рынка недвижимости в той стране, где собираетесь проживать. Если в стране имеется много стройплощадок, то возможно падение цен на жилье. Спрос будет отставать от предложения. В этой ситуации можно потерять большую часть потраченных денег. Если мест под застройку мало в регионе, цена на жилье будет расти, что будет приумножать капитал владельца недвижимости.

• Выбрав страну, можно начать заниматься поиском самого объекта. Получить информацию о недвижимости можно на специализированных ресурсах в интернете. Затем будет правильно самим съездить в страну и оценить на месте объект предстоящей покупки. Покупку квартиры за границей можно оформить через отечественные агентства недвижимости, или воспользоваться услугами местной риэлтерской компании. Второй вариант дешевле. Незнание языка — не помеха. В большинстве зарубежных компаний работают специалисты со знанием русского языка. В крайнем случае, можно прибегнуть к услугам переводчика. Желательно осмотреть как можно больше квартир, изучить диапазон цен. Это будет способствовать принятию правильно решения.

• Необходимо кропотливо изучить все тонкости предстоящей сделки. Нужно выяснить размер налога, который придётся заплатить при покупке, а также, сколько стоит содержание жилья, во сколько обойдутся риэлтерские и юридические услуги, какие ещё возможны издержки. Если всё устраивает, можно назначать дату покупки.

Вот такая основная схема покупки квартиры за границей. Существует и ещё интересный вариант приобретения достойного по качеству жилья. Это периодически проходящие аукционы недвижимости: здесь выставляют на продажу жильё, которое некредитоспособный заёмщик не смог выкупить или перепродать самостоятельно.

Также за границей продаются квартиры, перешедшие в собственность банка от заёмщика, который и не пытается решить проблему с погашением долга. За такой квартирой какое-то время никто не ухаживал, поэтому придётся после приобретения потратить деньги на небольшой ремонт.

Лучший представляемый здесь вариант — это, когда заёмщик продаёт не полностью выкупленное жилье для того, чтобы купить более дорогое. В этом случае однозначно можно получить ухоженную, обжитую квартиру.

В некоторых странах практикуют продажу целого комплекта объектов. Организаторы аукциона не поощряют продажу комплекта по частям, но при помощи хорошего юриста можно добиться того, чтобы понравившаяся квартира была продана на аукционе отдельно. Иногда предоставляется возможность купить квартиру до начала торгов.

При покупке квартиры за границей на аукционе необходимо найти время и посмотреть её до начала торгов, чтобы быть уверенными в качестве выбранного объекта.

На аукцион следует приходить с суммой денег, достаточной для выплаты залога. Иногда для участия в торгах необходимо предоставить банковское подтверждение о платёжеспособности. Все эти тонкости рекомендуется выяснить заранее, чтобы не упустить возможность приобрести по-настоящему хорошее и недорогое жильё.

Инвестирование в новостройки

Продолжаю искать новые инструменты, куда вложить деньги в 2015 году. Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про инвестирование в недвижимость. в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.

Сейчас в интернете проводится большое количество платных курсов по теме инвестиций в новостройки, честно говоря, я даже купил один из них. В этой статье я решил поделиться знаниями, которые уже подкрепил реальным опытом инвестирования в новостройки для дальнейшей перепродажи.

Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.

Для порядка перечислю основные тезисы статьи:

    Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость; Риски при инвестировании в новостройки; Как выбрать застройщика, что нужно знать; Как выбрать объект для инвестиций в новостройки; Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.

Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки

Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.

Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.

Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.

Риски при инвестировании в новостройки

Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков.  Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:

  • Банкротство застройщика;
  • Неприемлемое для жизни качество постройки;
  • Мошенничество со стороны застройщика;
  • Существенный срыв сроков строительства;
  • Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)

Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

Как сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:

  • Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.

  • Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

  • Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

  • Форма оформления договора на право требования;

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.

Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.

Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:

  • Расположение;

При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).

    Познакомиться с планом развития района;

При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.

  • Средняя стоимость квадратного метра;

Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.

Сколько можно заработать и как правильно продавать квартиру в новостройке

Существует два способа определения потенциальной доходности инвестиций в новостройки:

  • Поинтересоваться у менеджеров застройщика о порядке роста цен по мере строительства дома. Допустим, мы покупаем студию на самом старте продаж за 2 млн. рублей. Менеджер застройщика говорит, что в аналогичном уже построенном неподалеку доме цена на аналогичную квартиру составляет 3 млн. рублей.

Таким образом, максимальная  прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно 1 млн. рублей. Если мы будем продавать квартиру по переуступке потенциальная доходность может достигать 1 млн. руб\2 млн.рублей\2 года = 25% годовых

  • Изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность (расчет см. п.1).
  • Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае, если инвестор договорится с покупателем о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было.

    В качестве страховки инвестор может написать расписку, в которой обязуется компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем. В среднем регистрация договора переуступки у застройщиков стоит около 30 тысяч рублей.

    P.S.

    Совсем забыл упомянуть о том, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают агентское вознаграждение (как у форекс брокеров) за продажу квартиры непосредственно от компании застройщика. Поэтому при выборе объекта для инвестиций эффективнее всего пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию от нескольких источников.

    В этой статье, я галопом пробежался по достаточно объёмной теме. Для того чтобы разобрать все подводные камни инвестирования в строящуюся недвижимость нужно писать книгу, возможно, когда-нибудь я даже этим займусь.

    Если у вас есть вопросы по выбору объекта для инвестиций и сопутствующим вопросам, то готов ответить на них в формате консультаций по инвестированию. также буду рад обсудить в комментариях с опытными инвесторами рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью.

    Покупка квартиры в Киеве с целью инвестиции: пять шагов перед выбором объекта

    Prosto, а главное, безопасно, казалось бы, вложить 70-150 тысяч долларов в квартиру в столице. И банковских рисков не несешь; и товар не только ликвидный – но и такой, которым сам сможешь воспользоваться если что… О первых информационных этапах, которые стоит пройти перед выбором жилья для покупки-инвестиции, – рассказывает Prostobank.ua.

    Шаг первый: во что вы инвестируете

    Для начала следует выяснить: собираетесь ли вы купить квартиру с целью скорой перепродажи – или можете выждать пять-десять (или бесконечно много) лет, сдавая все это время жилье в аренду, и лишь потом продать квартиру после ее подорожания или (когда понадобится наличность) хотя бы за исходную цену. Перед тем, как решится на такой шаг, нужно тщательно изучить текущую ситуацию на рынке и взвесить, насколько выгодна такая схема.

    К примеру, на начало 2010 года за счет арендных выплат в Киеве полностью окупить вложения в квартиру можно не менее чем за 15-20 лет. Ведь если вложить в покупку 70-80 тысяч долларов цена аренды за вычетом налогов составит не более 350-400 долларов в месяц. А при более дорогих квартирах или самостоятельном проведении хорошего ремонта в инвестиционной квартире срок окупаемости будет еще большим – ввиду «кризисного» падения спроса на дорогую аренду и, как следствие, почти полного исчезновения в Киеве среднеклассового (500-1500 долларов в месяц) арендного сегмента.

    Таким образом, речь может идти либо о сознательной нацеленности на сдачу жилья в аренду (получение своего рода «процентов» от вложенной суммы), либо об умелой ловле кратковременной конъюнктуры – угадывании резких подорожаний той или иной недвижимости в ближайший год-два. В обоих случаях необходимо перейти к следующему, второму шагу.

    Шаг второй: изучите транспортные перспективы районов

    Главный, краеугольный инвестиционный параметр, который через несколько лет может сделать вложения в квартиру действительно прибыльными – это строительство метрополитена и другого общественного транспорта повышенной регулярности вблизи потенциального объекта ваших инвестиций.

    К примеру, в Киеве, как известно, в ближайшее десятилетие должен открыться ряд уже построенных станций метро в Голосеевском районе; линия в направлении Воскресенского и Радужного массивов и, возможно, Троещины; та же линия на правом берегу пройдет через Татарку; неопределенно поговаривают о метро в районе вокзала «Дарница». Все остальные направления метро, о которых пишет пресса, в ближайшие десять лет маловероятны. Трамваи на отделенных колеях (без пересечений с автодорогами) вскоре свяжут линии метро с Борщаговкой и, возможно, Троещиной. Эффективной станет и городская электричка, которая несомненно в ближайшее десятилетие начнет ходить через все районы, имеющие железнодорожные пути; ожидается и серьезное увеличение пригородного железнодорожного трафика и комфортабельности пригородных поездов.

    Так вот, дома и квартиры в домах в радиусе двух километров от появляющихся станций указанных видов транспорта, непременно подорожают на десятки процентов – вплоть до (в случае дома в ста метрах от новой станции метро) двукратного и даже более чем двукратного повышения цены.

    К примеру, Радужный массив – на котором расположена и уже действующая станция городской электрички (лукаво наименованная станцией «Троещина»), и рекреационная озерно-пляжная зона, и там же планируется станция метро – является претендентом на подорожание квартир: через пять-десять лет на 50% к нынешней цене «радужной» недвижимости по всему массиву, и еще на больший процент непосредственно возле станций рельсового транспорта (если не произойдет форс-мажорного резкого падения цен по всему городу).

    Шаг третий: изучите «технические» перспективы районов и домов

    Если составить диаграмму, в которой цены квартир за несколько лет показываются отдельными линиями, «отвечающими» за разные части Киева и Киевщины – то эти линии будут совершенно не параллельны. То же самое и со стоимостью аренды. Проще говоря, были периоды, когда «Троещина дорожала быстрее Борщаговки» и было наоборот – хотя удаленность от метро обоих районов не менялась, а инфраструктурность их развивалась одинаковым темпом. Или, к примеру, Оболонь, бывшая пятнадцать лет назад рядовым новостроечным районом, пусть и с линией метро – в 2000-х годах стала крайне дорогим массивом (в том числе и в связи с постройкой микрорайона люкс-домов «Оболонские Липки» и обустройства их прибрежной инфраструктуры).

    Что касается самих домов, то на массивах лет десять назад «стандартные» шестнадцатиэтажки перестроечных и 1990-х годов (серии АППС, КТ, 96) и не менее стандартные дома позднебрежневских-андроповских времен аналогичной этажности (серия БПС) стоили при равном метраже, состоянии и характеристиках района почти одинаково. Однако в середине 2000-х, когда возраст «брежневских» домов превысил 25-30 лет, а на их требуемый плановый ремонт не появилось и намека, рост стоимости БэПээСок резко замедлился. А вот «перестроечные» и «постперестроечные» КаТэшки и их аналоги продолжали стремительно дорожать. И даже после кризисного падения цен это различие сохранилось.

    Серия БПС

    Серия 96

    Серия КТ

    Кроме того, следует учесть, что многоэтажные дома с кухонными газовыми плитами имеют слабую проводку (Al 2-3 кВт), не выдерживающую все домашние электроприборы ХХІ века, достигающие в иные часы общей нагрузки 5-10 кВт на квартиру. И все покупатели об опасности «вечно летящей» проводки через пять-десять лет уже будут знать. А значит, без капремонтов такие дома обречены на более слабый рост цен на фоне общего дорожания, или же на застой и откат цен. Тогда как все дома с электроплитами пронизаны гораздо более мощными кабелями (от 6 кВт), что и определяет их в данном аспекте большую перспективность.

    Поэтому верный залог успешных инвестиций – предварительное изучение прогнозов «удорожания районов» и серий домов. Если относительно удорожания серий домов единственный вариант получения прогнозов – расспрашивать маклеров. то относительно «дорожания районов» лучше произвести поиски прогнозов в интернете на специализированных сайтах. Дело в том, что есть опасность, что маклера как профессиональные продавцы будут «прогнозировать» и советовать вам тот район, квартиры в котором у них есть в данный момент – а не тот район, который вправду может подорожать более других.

    Кроме того, время от времени начинают пользоваться повышенным спросом (и это сказывается на ценах) те или иные элементы ремонта или инфраструктуры дома – что особенно важно, если вы покупаете с целью инвестиции неновую квартиру или самостоятельно делаете (заказываете) в ней ремонт. Так, после долговременных отключений горячей воды или зим с плохим отоплением люди готовы переплачивать за квартиры с «личным» бойлером. А с началом массовой «моды» на продуктовые гипермаркеты и очень крупные супермаркеты лет семь назад начали дорожать дома вблизи таковых. Так что если вы обладаете информацией о начале строительства новой «Биллы», «Мэтро» или их аналогов вблизи жилых домов, можете быть уверены, что еще до открытия мегамагазина квартиры в радиусе полукилометра вокруг хотя бы на пару тысяч долларов вырастут в цене, может увеличиться и цена аренды.

    Наконец, чем больше дорожный трафик, шум и загазованность по всему городу, тем дороже становятся квартиры в тихих местах вблизи парков, водоемов (та же Оболонь, как и Русановка, дорожали быстрее других районов, в том числе, из-за близости Днепра). Еще десять лет назад этот параметр был в Киеве маловажным, а теперь, как и во всем мире, для многих покупателей он выходит в приоритеты выбора. При чем пока еще не все киевские продавцы это осознали – так что на этом можно сыграть.

    Шаг четвертый: помните о дамокловом мече законов

    Инвестор в недвижимость вынужден следить за принятием соответственных законодательных актов в отношении владения жильем, его купли-продажи и сдачи в аренду. Надо сказать, что отечественные законотворцы меняют условия приобретения и пользования жильем очень часто. Например, в первой половине февраля 2010 был принят закон об обязательной госрегистрации ипотеки и аренды недвижимости с 1 января 2012 года; при этом не факт, что до указанной даты закон не будет еще изменен или отменен. Провозглашенные несколькими неделями ранее планы правительства выдавать госкредиты под 5% годовых на покупку новых квартир при их реализации (пока, впрочем, маловероятной) вообще могли бы «взорвать» рынок жилья. И так далее.

    Как и в любом секторе мирового рынка, в последние месяцы перед вступлением в силу определенных законодательных ограничений и усложнений может начаться массовая скупка товара по «старым добрым» простым схемам – как говорится, «чтобы успеть пока крышка не захлопнулась» (иногда для разогрева рынка его участники сами вводят ложные «часы Х», после которых якобы «ничего не будет», и тогда в преддверии этого часа происходит массовая скупка товара вместе с его подорожанием). То есть если законотворцы решат усложнить покупку жилья или его арендования, и при том оставят время до вступления закона в силу – это наверняка будет период временного скачка, вздорожания покупки и аренды квартир, что и следует использовать соответственно (вовремя продать жилье или же выгоднее его сдать).

    Таким образом, важным шагом перед инвестицией в недвижимость является изучение текущих дел и ожидаемых событий на «законотворческом» фронте. Оптимально это сделать при помощи интернета (в частности, специализированных форумов) или путем опроса хорошо знающих тему юристов и маклеров.

    Шаг пятый: валютные и ценовые курсы

    Помните, что купля-продажа жилья в Киеве до сих пор номинируется исключительно в долларах, а аренда жилья последние два года номинируется преимущественно в гривнах. Кстати, ежедневно обновляемый курс доллара в банках Киева смотрите в справочнике «Курсы валют» на Prostobank.ua .

    Таким образом, в периоды значительной инфляции одной или другой денежной единицы могут возникнуть валютные «ножницы», которые уменьшат доходность или аренды, или стоимость самой квартиры (то есть ваших вложений). Конечно, при падении курса нацвалюты арендную цену в гривнах нетрудно и повысить, сохранив ее долларовый эквивалент неизменным. Но в иных случаях (когда цены аренды повсеместно начнут падать) это чревато весьма долгими поисками арендаторов, согласных на такие условия.

    Что же касается цены самой квартиры, то при очень долгосрочной инвестиции и наличии других свободных денег всегда есть шанс дождаться выравнивания резких падений цен (даже в случае резкой инфляции доллара) до более-менее адекватного уровня. Но останется ли этот уровень прибыльным – еще вопрос.

    Наконец, банковское ипотечное кредитование «вторички» в случае своего возрождения и бурного развития (то есть снижения реальных ставок) приведет к скачку цен на жилье. Не исключено, что скачок будет кратковременный с последующим плавным многолетним откатом – после охвата всего немногочисленного контингента, имеющего достаточные доходы, чтобы кредитоваться пусть даже под малые проценты (контингент будет малочисленным, если благосостояние масс улучшится по сравнению с нынешним уровнем незначительно). Такой скачок и будет лучшим временем для инвестора в жилье – периодом под названием «продавайте все!». Однако в точности развитие подобных событий предугадать невозможно. Так что – следите за новостями.

    В целом «правильные» инвестиции в квартиру подразумевают, среди прочего, непрерывное «сканирование» ценовых (на недвижимость) и курсовых (доллара и гривны) прогнозов. А также – прогнозов взаимовлияния этих двух параметров. Но поскольку мы говорим о предварительных – перед выбором жилья для вложения денег – этапах, и при этом предполагаем, что данный путеводитель будет актуальным долгое время, приведем следующее общее правило.

    Исследуйте, прежде всего, прогнозы роста цен на киевские квартиры в инете. При этом не верьте первому найденному прогнозу; соберите хотя бы три версии. И если на момент прочтения ваш собственный вывод из совокупности этих прогнозов близок к тому, что квартиры подорожают или по крайней мере, не подешевеют (и значит, аренда принесет прибыль) – решайтесь!

    В противном случае, даже если вы киевлянин, подумайте, а не вложить ли вам ваши 70-150 тысяч долларов в недвижимость за пределами Киева или же в новостроечное жилье с весьма серьезным евроремонтом – о чем мы подробно расскажем в наших следующих материалах.

    Источники:
    www.teren.kiev.ua, createinvest.ru, gold79.ru, smfanton.ru, www.prostobank.ua

    Следующие записи:



    16 января 2018 года

    Комментариев пока нет!
    Ваше имя *
    Ваш Email *

    Сумма цифр справа: код подтверждения