Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Работать или получать

Договор уступки по договору инвестирования



договор уступки по договору инвестирования

Предварительный возмездный договор уступки прав и перевода долга по договору долевого инвестирования строительства

Предварительный возмездный договор уступки прав и перевода долга по договору долевого инвестирования строительства (с условием об обеспечении исполнения обязательств по договору внесением задатка)

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ВОЗМЕЗДНЫЙ ДОГОВОР N

уступки прав и перевода долга

по договору участия в долевом строительстве

(с условием об обеспечении исполнения обязательств

по договору внесением задатка)

[число, месяц, год]

[наименование предприятия, организации]. именуем[_] в дальнейшем "Предприятие", в лице [должность, ф.и.о.]. действующего на основании [Устава, положения, доверенности]. с одной стороны, и [наименование предприятия, организации]. именуем[_] в дальнейшем "Сотрудник", паспорт: серия [серия]. N [номер]. выдан [число, месяц, год]. зарегистрирован по адресу: [адрес]. с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор уступки прав и перевода долга (далее - "Договор") по договору N [номер] участия в долевом строительстве жилого дома от [число, месяц, год]. основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

1.2. Договор уступки будет заключен сторонами настоящего договора в течение [кол-во] дней (недель, месяцев) (или до определенной сторонами календарной даты) с момента получения Сотрудником кредита (поступления денег на счет Сотрудника) для выполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве после заключения сторонами Договора.

  • ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА

    2.1. Предприятие уступает, а Сотрудник принимает в полном объеме права, принадлежащие Предприятию по договору N [номер] от [число, месяц, год] участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: [адрес].

    2.2. Указанный в п. 2.1 договор заключен между Предприятием и [наименование предприятия, организации]. именуем[_] в дальнейшем "Застройщик".

    2.3. По договору участия в долевом строительстве Застройщик обязан передать Предприятию квартиру N [номер]. [указать] этаж, [указать] подъезд, общей площадью [указать] после ввода жилого дома, расположенного по адресу: [адрес]. в эксплуатацию и завершения всех расчетов по договору участия в долевом строительстве.

    2.4. Наряду с уступкой прав Предприятие передает, а Сотрудник полностью принимает на себя обязательства Предприятия по договору участия в долевом строительстве.

    2.5. По договору участия в долевом строительстве Предприятие частично исполнило свои обязательства по финансированию жилого дома, вытекающие из указанного договора. Акт сверки платежей прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.

    2.6. Стороны обязаны письменно согласовать настоящий договор с Застройщиком.

    2.7. Предприятие обязано передать Сотруднику оригинал договора участия в долевом строительстве, график платежей, проектную документацию и сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по договору участия в долевом строительстве.

    2.8. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

    2.9. Предприятие отвечает перед Сотрудником за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение договора участия в долевом строительстве Застройщиком.

    2.10. За уступку прав и перевод долга по Договору Сотрудник уплачивает в кассу Предприятия денежную сумму в размере [сумма] в течение [кол-во] дней с момента заключения Договора по условиям п. 1.2 настоящего договора.

  • ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

    3.1. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения Договора (п. 1.1), предусмотренного настоящим договором, то уклоняющаяся сторона должна будет возместить добросовестной стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков уклоняющаяся сторона должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере [сумма, сумма прописью] рублей.

    3.2. В счет причитающихся Предприятию по условиям основного договора платежей Сотрудник выдает Предприятию задаток в сумме [сумма, сумма прописью] в доказательство действительности своих намерений заключить Договор в срок, указанный в п. 1.2 настоящего договора.

  • РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

    4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

    4.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

  • ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

    5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и письменного согласования с Застройщиком.

    5.2. Данный договор составлен в двух экземплярах, из которых один передается Предприятию, другой передается Сотруднику. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

    5.3. Адреса и платежные реквизиты сторон:

    Предприятие: [адрес и платежные реквизиты].

    Сотрудник: [адрес и платежные реквизиты] .

  • <
    p>

    Подскажите, пожалуйста, пути решения следующей ситуации:

    Семья из 2-х человек приобретает 3-х комн. квартиру в долевую собственность в строящемся доме.

    Продает квартиру бывший дольщик (через агентство недвижимости) по договору об уступке прав требования (сам дольщик постоянно живет за-границей). Договор об уступке будет оформляться у застройщика.

    Этот дольщик в свое время так же приобрел эту квартиру через уступку у инвестора, который получил эту квартиру в качестве расчета за металл на стадии котлована. И договор от продающего дольщика называется «инвестиционный» датирован началом 2006г. в нем вместо цены квартиры присутствуют расчеты 1 кв. м на тонну металла (естественно, он не зарегистрирован в палате недвижимости). Правда, застройщик обещал переделать этот договор инвестирования и указать цену квартиры в рублях.

    В настоящий момент дом находится на стадии завершения строительства (ведутся отделочные работы) со сроком сдачи в 1 квартале 2009г. Разрешение на строительство дома получено только в июле 2008г.

    Вопросы:

    1. Имеют ли право сейчас покупатели этой строящейся квартиры требовать от застройщика оформления договора о долевом строительстве, а не очередного договора об уступке прав требования? И имеет ли право застройщик им отказать в заключении договора о долевом строительстве? (пока застройщик отказывает в «долевке» и говорит, что будет оформлять только уступку по договору инвестирования).

    2. Возможна ли продажа застройщиком такой квартиры сразу нескольким покупателям? Как можно себя обезопасить от этого, если все-таки будет инвестиционный договор, а не «долевка»? и Вообще, сколько договоров должен получит покупатель (1-об уступе,2-инвестиционный или «долевка»)?

    3. Если, все-таки, останется договор уступки, то смогут ли покупатели в дальнейшем получить право на имущественные вычеты в ИФНС? Этот вопрос возникает по той причине, что первоначальный договор по этой квартире - фактически договор мены (металл за кв. метры). А договор уступки, насколько я понимаю, не меняет предмет обязательства, а меняет только стороны в обязательстве. А я где-то читала, что имущественный вычет по договору мены может быть представлен только на сумму доплаты.

    4. Имеет ли право застройщик требовать от покупателя деньги за оформление уступки (4 тыс. руб.)?

    5. Бывший дольщик не хочет платить от продажи этой квартиры НДФЛ и поэтому согласен ее продать «официально» за цену покупки, а «фактически» продать в 2 раза дороже. Покупателям бы хотелось чтобы цена в договоре была реальная. Но продавец тогда просит доплатить ему к продажной цене еще сумму НДФЛ (а это достаточно большая сумма). Что делать? Можно ли с продавца взять какую-то расписку о передаче всей суммы (может быть с подписями и печатями агентства)? И будет ли такая расписка действительна в суде (в случае проблем с получением квартиры в собственность)?

    Спасибо всем кто ответит!

    Наташа. извините, что Вам пришлось подождать с ответом. Попробую прояснить и для себя, и для Вас, насколько проблематичен Ваш вопрос.:grin:

    1. Имеют ли право сейчас покупатели этой строящейся квартиры требовать от застройщика оформления договора о долевом строительстве, а не очередного договора об уступке прав требования? И имеет ли право застройщик им отказать в заключении договора о долевом строительстве? (пока застройщик отказывает в «долевке» и говорит, что будет оформлять только уступку по договору инвестирования).

    Договор долевого участия в строительстве заключается с одним дольщиком. Все последующие договоры по перемене будущего собственника будут только договорами уступки (переуступки) права требования. Обращаю Ваше внимание на то, что такой договор в обязательном порядке должен пройти регистрацию в УФРС.

    2. Возможна ли продажа застройщиком такой квартиры сразу нескольким покупателям? Как можно себя обезопасить от этого, если все-таки будет инвестиционный договор, а не «долевка»? и Вообще, сколько договоров должен получит покупатель (1-об уступе,2-инвестиционный или «долевка»)?

    Хоть ФЗ "Об участии в долевом. " и заявляет, что такое невозможно, жизнь может повернуться по-всякому. Однако, если договор уступки права прошёл госрегистрацию, можете немного успокоиться.

    3. Если, все-таки, останется договор уступки, то смогут ли покупатели в дальнейшем получить право на имущественные вычеты в ИФНС? Этот вопрос возникает по той причине, что первоначальный договор по этой квартире - фактически договор мены (металл за кв. метры). А договор уступки, насколько я понимаю, не меняет предмет обязательства, а меняет только стороны в обязательстве. А я где-то читала, что имущественный вычет по договору мены может быть представлен только на сумму доплаты.

    А чем покупатель отличается от того, кто покупает жильё по договору купли-продажи? Вы также затрачиваете денежные средства, так что право остаётся.

    4. Имеет ли право застройщик требовать от покупателя деньги за оформление уступки (4 тыс. руб.)?

    shok: Это что-то новое. А за что? За юридическую услугу? Может, это входит в перечень услуг? Поинтересуйтесь.

    5. Бывший дольщик не хочет платить от продажи этой квартиры НДФЛ и поэтому согласен ее продать «официально» за цену покупки, а «фактически» продать в 2 раза дороже. Покупателям бы хотелось чтобы цена в договоре была реальная. Но продавец тогда просит доплатить ему к продажной цене еще сумму НДФЛ (а это достаточно большая сумма). Что делать? Можно ли с продавца взять какую-то расписку о передаче всей суммы (может быть с подписями и печатями агентства)? И будет ли такая расписка действительна в суде (в случае проблем с получением квартиры в собственность)?

    ПОЖАЛУЙСТА. В договоре указывайте только реальную цену. Ни на какие уговоры не поддавайтесь. nono: Знали бы Вы, сколько у меня сейчас клиентов с офигенными проблемами из-за таких вот предложений. Нет, стойте на своём.

    Наташа.

    Огромное спасибо за ответ.

    Но хотелось бы уточнить некоторые моменты.

    1. Первоначальный договор – инвестирование в строительство (заключен между застройщиком и физ. лицом), инвестор (физ. лицо) поставлял застройщику стройматериалы, а застройщик рассчитался с ним квартирой. Все остальные договора – уступка прав требования. Покупатель находится на второй переуступке. Имеет ли право покупатель требовать от застройщика заключения договора «долевого строительства» непосредственно с застройщиком, порвав цепочку переуступок, или он вынужден подписывать очередной договор уступки? Если же покупатель такого права не имеет, то достаточно ли будет на договоре уступки разрешительной надписи застройщика, чтобы в случае каких-то проблем, при которых покупателю придется доказывать свое право на эту квартиру, отстоять свои интересы?

    Поскольку первоначальный договор не подпадает по действие 214-ФЗ, он не регистрировался в ФРС, соответственно и все переуступки - тоже не регистрировались. Поэтому-то покупатель и хочет сделать договор «долевки», чтобы зарегистрировать в ФРС и иметь хоть какую-то гарантию. Если, все-таки, он такого права не имеет, может ли он зарегистрировать в ФРС свой договор уступки с договора «инвестирования» и даст ли это ему какую-то защищенность?

    2. Если, все-таки покупатель согласится указать в договоре уступки цену в 2 раза ниже от цены продажи. Может ли ему помочь доказать реальную цену нотариально заверенная расписка от продавца или его риэлтера, если возникнут судебные отношения? Как заставить продавца платить налоги с прибыли в 2,5 млн. если он не хочет, а риэлтер ему в этом способствует.

    Вся проблема в том, что у этого застройщика на начальной стадии строительства уже нет «квартир от застройщика», а есть только квартиры по переуступке (застройщик предпочитает рассчитываться за все стройматериалы и субподрядные работы квартирами, а не живыми деньгами). Поэтому каждый инвестор вложившись на стадии «котлована» материалами или работами, начинает в разные периоды строительства сбрасывать квартиры по рыночной цене, а налоги платить не хочет! А покупателю накладно дополнительно доплачивать за НДФЛ, ведь цена продажи квартиры итак высокая. Выхода нет?!

    Вы не могли бы указать основные проблемы при оформлении договора по заниженной цене (ну кроме налогообложения при продаже квартиры в срок до 3-х лет)?

    Еще раз благодарю за ответы.

    Договор уступки прав по договору долевого строительства

    ДОГОВОР № __

    (город, населенный пункт)                                                                         (дата) 200__ г.

    (Полное наименование организации ), именуемая в дальнейшем «Кредитор», в лице директора (ф.и.о. руководителя ), действующего на основании устава, с одной стороны, и (полное наименование организации ), именуемое в дальнейшем “Хозяйство”, в лице (должность, ф.и.о. руководителя ), действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

    1. Предмет договора

    1.1. Предприятие уступает, а Хозяйство принимает в полном объеме права, принадлежащие Предприятию по договору № __ от (дата ) 200__ г. долевого инвестирования строительства нежилого дома, расположенного по адресу: (указать адрес объекта ).

    1.2. По договору долевого инвестирования застройщик обязан передать Предприятию __/100 нежилого здания после завершения строительства.

    1.3. Наряду с уступкой прав Предприятие передает, а Хозяйство полностью принимает на себя обязательства Предприятия по Договору долевого инвестирования.

    1.4. По договору долевого инвестирования сумма обязательства по финансированию, не исполненного Предприятием, составляет (указать цифрами и прописью ) рублей. С момента вступления в силу настоящего договора указанная обязанность переходит к Хозяйству.

    2. Права и обязанности сторон

    2.1. Стороны обязаны письменно согласовать настоящий договор с застройщиком.

    2.2. Предприятие обязано передать Хозяйству оригинал договора долевого инвестирования, приложение к нему и сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по договору долевого инвестирования.

    2.3. Хозяйство обязуется не позднее пяти дней со дня заключения настоящего выдать Предприятию вексель (указать наименование векселедателя ) номиналом в (указать цифрами и прописью ) рублей со сроком платежа (указать срок платежа ).

    3. Ответственность сторон и разрешение споров

    3.1. Предприятие отвечает перед Хозяйством за полную или частичную недействительность переданного последнему права требования в размере полной или частичной стоимости __/100 нежилого здания.

    3.2. После уступки права требования по настоящему договору Предприятие не отвечает перед Хозяйством за неисполнение застройщиком требований, кроме случаев, когда Предприятием не выполнены обязательства по настоящему договору. В этом случае Предприятие несет ответственность в соответствии с условиями п.3.1. Договора.

    3.3.  В случае  неисполнения  или  ненадлежащего  исполнения своих обязанностей  виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

    3.4. Споры  по  настоящему договору разрешаются в арбитражном суде _____________ области в установленном порядке.

    4. Заключительные условия

    4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и заканчивается надлежащим исполнением сторонами  своих  обязанностей.

    5. Реквизиты и подписи сторон

    5.1. Кредитор: (полное наименование организации, почтовый адрес, ИНН, банковские реквизиты, статистические коды, контактный телефон, факс ).

    5.2. Должник: (полное наименование организации, почтовый адрес, ИНН, банковские реквизиты, статистические коды, контактный телефон, факс).

    Кредитор                                                                  Должник

    _______________________                                    _______________________

    (ф.и.о .)                                                                      (ф.и.о .)

    м.п.                                                                                                      м.п.

    Новый закон – новые правила

    1 апреля 2005 года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве. Законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по договору. Это можно сделать с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор уступки права заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП.

    До принятия Закона об участии в долевом строительстве покупка квартиры в новостройках оформлялась различными видами договоров: договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве и т. д. Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве действует уже больше двух лет, определенная группа «бывших» дольщиков еще осталась. Кто-то из них до сих пор ждет окончания строительства, кто-то ожидает регистрации права собственности. К сожалению, на таких граждан новый закон не распространяется. Могут ли они переуступить свои права по договору? Как происходит уступка прав по договору у них?

    Уступка права может произойти до того момента, как дом сдадут в эксплуатацию, то есть в промежуток времени от заключения договора инвестирования или какого-либо другого договора до момента принятия дома в эксплуатацию.

    Так, например, гражданин заключил договор инвестирования и решил переуступить свое право требования другому гражданину. Если в договоре между организацией-застройщиком и первым гражданином не содержится условия, в соответствии с которым переуступка права требования без разрешения организации-застройщика не допускается, то инвестор без проблем может переуступить свои права по договору другому лицу.

    Как должны быть оформлены отношения по переуступке прав по договору до начала действия закона № 214?

    Если основной договор был оформлен нотариально, то переуступка прав также должна быть оформлена нотариально. В отличие от новых правил, ранее ни договоры инвестирования, ни уступка прав не проходила процедуру государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия Закона об участии в долевом строительстве, т. е. заключили договор в простой письменной форме, на который еще не распространяются нормы данного закона, то регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме (или нотариальной) и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу. Но если разрешение на строительство объекта долевого участия получено после 1 апреля 2005 года, т. е. ваш договор подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    При переуступке к новому кредитору переходят все права, которыми обладал первоначальный кредитор, и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д.

    Но в то же время должник (например, застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства новому кредитору до представления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

    Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник (застройщик) не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных последствий.

    К сожалению, несоблюдение сроков сдачи жилья становится обыденным фактом. Застройщик заключает договоры с гражданами, после чего те могут ждать своей квартиры несколько лет. За это время граждане уступают свои права другим лицам. В этой ситуации первоначальный кредитор, уступивший право требования, не несет ответственности перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником.

    В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, в случае смерти участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

    Является ли реализацией уступка имущественных прав по договору инвестирования строительства? (надо ли платить НДС?)

    Личный Кабинет Удалён Мыслитель (6003) 7 лет назад

    да является реализацией.

    Статья 155. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав

    (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ)

    1. При уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со статьей 149 настоящего Кодекса), или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Кодекса.

    2. Налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

    3. При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

    4. При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

    5. При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Кодекса.

    Остальные ответы

    Olia Просветленный (25041) 7 лет назад

    Порядок определения налоговой базы и формирования расходов при уступке права требования, вытекающего из реализации товаров (работ, услуг). изложен в ст. 279 НК РФ. Однако в ст. 39 НК РФ установлено, что передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров (работ, услуг). В соответствии с п. 17 ст. 270 НК РФ не учитывается в качестве расхода в целях налогообложения стоимость имущества, переданного в рамках целевого финансирования. Поэтому первый инвестор не учитывает для целей налогообложения сумму денежных средств, перечисленных заказчику-застройщику в оплату доли инвестирования. Заказчик-застройщик также не учитывает при определении налоговой базы полученные денежные средства, руководствуясь пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Соответственно при уступке первым инвестором доли инвестирования у него не возникает налоговой базы в размере уступаемой доли. При этом превышение суммы уступки над стоимостью уступаемой доли (вознаграждение за уступку) у первого инвестора признается доходом от реализации на основании ст. 249 НК РФ.

    Источники:
    www.adved.ru, www.terraprava.ru, www.dogovors.info, soinvestor.net, otvet.mail.ru

    Следующие записи:



    21 августа 2018 года

    Комментариев пока нет!
    Ваше имя *
    Ваш Email *

    Сумма цифр справа: код подтверждения