Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Проценты по вкладу

Инвестирование строительных проектов



Инвестирование строительства

Инвестирование строительных проектов

Не секрет, что строительные проекты связаны с необходимостью крупных капитальных вложений. Расходы на реализацию строительных проектов настолько велики, что делают невозможным обычное банковское кредитование под залог. Обычное инвестирование в строительство затрудняется тем, что отдача от инвестиций наступит также лишь после окончания строительства объекта и его запуска в эксплуатацию.

Именно поэтому для инвестирования строительства используются особые методы. К ним относятся:

проектное финансирование строительства;

инвестирование в основные фонды;

долевое инвестирование строительства.

Форма инвестирования строительства чаще всего является денежной, однако возможно и предоставление инвестиций, например, в виде строительных материалов.

При инвестировании строительства крайне важно ответственно отнестись к заключению инвестиционного договора, в котором должны быть четко указаны:

сроки инвестирования;

объемы инвестирования;

условия передачи объекта инвестиций по завершении строительства.

Особенности способов инвестирования строительства

Проектное финансирование строительства связано с привлечением в качестве инвестора банка. Такое инвестирование доступно даже начинающим строительным компаниям, однако для этого они должны представить банку весомые гарантии прибыльности строительного объекта — например, наличие покупателя на него или потребителя товаров и услуг, которые этот объект будет производить.

Инвестирование в основные фонды, к которым относятся здания и сооружения, может производиться за счет различных источников, которые можно разделить на группы:

средства самофинансирования;

кредиты;

бюджетные средства;

комбинированные средства.

Долевое инвестирование наиболее часто используется при строительстве жилья. В этом случае возведение объекта происходит за счет средств нескольких инвесторов, и по завершении строительных работ объект переходит в их собственность.

Инвестирование строительства всегда связано с вложением крупных сумм, и для того, чтобы грамотно ими распорядиться, мы предлагаем услуги финансового консультирования.

Наша компания:

проведет анализ окупаемости строительного проекта;

разработает комплексный бизнес-план для инвестирования строительства;

составит график ведения работ и поступления инвестиционных средств;

Для получения необходимой информации обращайтесь по телефонам: +7 (495) 227-45-00,+7(915)415-70-00 или отправляйте заявку на e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. Skype: yanafinic; ICQ: 647168324

Участники строительных проектов (заказчик, инвестор, проект-менеджер, проектные организации)

Содержание работы

сирования, проектирования и строительства, организует проведе­ние пусконаладочных работ, набор и подготовку эксплуатацион­ных кадров, а затем осуществляет эксплуатацию созданных, мо­дернизированных, отремонтированных предприятий, производстн, объектов.

Заказчик и инвестор могут являться одним лицом или высту­пать как самостоятельные юридические лица. Во втором случае между ними заключается договор, в соответствии с которым ин­вестор поручает соответствующей организации выступить в каче­стве заказчика при организации проектирования, строительства и подготовке объектов или создаваемых производств к эксплуатации. Инвестор может также учредить новую организацию для выполне­ния функции заказчика и будущего эксплуатационника создавае­мых объектов, предприятий, производств.

Руководитель проекта (проект-менеджер) — юридическое или физическое лицо, которому по договору заказчик и инвестор де­легируют полномочия по реализации инвестиционного проекта. Руководитель проекта создает команду проекта, которая под его руководством и с его непосредственным участием планирует, ко­ординирует и контролирует работу всех других участников инве­стиционного проекта. Именно руководитель проекта в своей рабо­те использует методологию управления проектами.

Проектные организации организуют выполнение изыскательских работ и разрабатывают проектную документацию, необходимую для реализации инвестиционного проекта. Как правило, заказчик заключает генеральный договор на проектирование с одной орга­низацией, специализирующейся на проектировании предприятий и производств соответствующих отраслей производства или услуг.

Данная генеральная подрядная организация по проектирова­нию (генпроектировщик), как правило, для разработки отдельных частей проекта привлекает другие проектные организации на пра­вах субподряда (субпроектировщиков). Всю ответственность за раз­работку проектной документации перед заказчиком при этом не­сет генпроектировщик.

Для осуществления строительства и организации подготовки к сдаче предприятий, производств, отдельных зданий, сооружений, их комплексов заказчик заключает договор генерального подряда с генеральной подрядной строительно-монтажной или проектно-строительной организацией (генподрядчиком). Указанные органи­зации на правах субподряда для выполнения соответствующих ра­бот вправе привлекать другие специализированные подрядные орга­низации (субподрядчиков).

Предприятия и организациипоставщики технологического и другого оборудования выполняют все работы по комплектации оборудования и организации его отгрузки в адрес потребителя-заказчика с действующими положениями по договорам поставок.

Успешность реализации инвестиционных проектов в целом и их проектных и строительно-технологических циклов во многом определяется не только качеством работы и исполнительностью непосредственных участников проектов, в значительной степени она зависит от окружения проекта.

Окружение строительных* проектов. В теории и практике про­ект-менеджмента под окружением проекта понимается внешняя и внутренняя среда его осуществления. Внешнюю среду про­екта принято подразделять на ближнее и дальнее окружение.

Ближнее внешнее окружение проекта — это непосредственная среда, в которой он осуществляется. Если, например, на суще­ствующем предприятии или в организации реализуется проект по реконструкции какого-либо производства, строительству или реконструкции отдельного объекта, причем хозяйственным спо­собом, то ближайшим для него окружением, средой реализации будет существующая инфраструктура предприятия, организации, имеющаяся систему материального снабжения, общую систему административного руководства, систему финансового обеспе­чения и др. При строительстве объектов подрядным способом си­лами подрядных строительно-монтажных организаций к ближай­шему окружению проекта помимо инфраструктуры заказчика относятся инфраструктура подрядчика, его система материаль­но-технического обеспечения, общая система управления и хо­зяйствования.

К ближнему внешнему окружению относятся также факторы экономической освоенности территории, где осуществляется стро­ительство, развитости транспортной сети, средств связи, а также природные факторы.

К дальнему внешнему окружению проекта относится в наиболь­шей степени общая экономическая среда в государстве и на тер­ритории, где осуществляется строительство и реализуется инве­стиционный проект. К конкретным факторам внешней среды здесь относятся действующее хозяйственное законодательство, действу­ющая налоговая система, кредитная политика, состояние финан­сового рынка, рынка строительных услуг.

Ближнее и дальнее внешнее окружение проектов существен­но влияют на ход и результативность их осуществления. Причем чем крупнее и масштабнее проект, больше продолжительность его осуществления, тем влияние дальнего окружения на него выше.

Внутреннюю среду проекта составляют конкретные условия его осуществления, которые создаются непосредственны­ми его исполнителями, командой управления. В нее входят общая принятая система организации, стиль и методы управления про­ектом, информационное и нормативное обеспечение процесса управления и др.

Участники инвестиционно-строительных проектов и их экономические отношения

Функции участников инвестиционно-строительных проектов и характер их взаимоотношений. Функции управления инвестиционно-строительным проектом. Эффективность формализованных методов управления параметрами проекта.

В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов в качестве основных участников выступают:

Инвестор – юридическое и/или физическое лицо, владеющее собственными и заемными средствами, посредством которых осуществляет финансирование строительства новых объектов, реконструкцию или ремонт существующих зданий и сооружений, и заинтересованное в окупаемости и страховании своих инвестиций.

Функции инвестора определяются: сферой приложения капитальных вложений (инвестиций); разработкой условий контрактов, связанных с привлечением и освоением инвестиций; принятием решений относительно организационных форм строительства с целью определения проектировщиков, подрядчиков, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений; осуществлением финансово-кредитных отношений со всеми участниками инвестиционного процесса.

В качестве инвестиций инвестор может использовать: денежные средства; банковские депозитные вклады; акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке; движимое и недвижимое имущество – здания, сооружения, машины, оборудование и другие материальные ценности; интеллектуальные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения, ноу-хау; земельные участки и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие определенную ценность.

Инвестор до принятия решения на инвестирование должен определиться в своей системе приоритетов, возможными вариантами которых являются: общественная значимость проекта; соответствие целям и задачам инвестора; соответствие финансовым возможностям инвестора; рыночный потенциал создаваемого продукта; период окупаемости проекта; уровень риска; экологичность и безопасность проекта; соответствие законодательству.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором от его имени и по поручению, осуществлять функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Именно заказчик осуществляет контроль за ходом выполнения строительства объектов и за ведением бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат.

В целом заказчики (или инвесторы, сами выполняющие функции заказчика) стремятся обеспечить защиту своих интересов путем включения в договоры, заключаемые с проектными организациями и генеральными подрядчиками, условий о страховании последними своих рисков в пользу заказчика. Инвестор, кредитор, заказчик при таком страховании получают дополнительную гарантию лучшего использования своих средств и оперативного возмещения этих средств в случае причинения ущерба при реализации инвестиционного проекта. При этом инвестор может требовать страхования практически всей цепочки участников инвестиционного цикла, а именно:

- заказчик страхует свою ответственность перед инвестором. При этом, если в инвестициях участвует банк или иное кредитное учреждение, а также физическое лицо (заемщик) в случае долгосрочной ипотеки, то кредит может быть предоставлен под залог застрахованного имущества кредитора или застрахованного ипотечного обязательства;

- заказчик также требует страхования соответствующей ответственности (в его пользу) от проектной, архитектурной и изыскательной компаний, от генерального подрядчика;

- генеральный подрядчик ставит условием заключения контракта страхование ответственности перед собой от своих субподрядчиков и компаний, представляющих строительные машины, механизмы и т.д.;

- подрядчики (генеральные и субподрядчики) требуют страхования ответственности контрагентов на изготовление и поставку строительных материалов, конструкций, транспортные услуги и т.п.;

- изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и изделий требуют, в свою очередь, страхования ответственности своих контрагентов перед собой и т.д.

Каждый из участников инвестиционного проекта может выбрать себе отдельную страховую компанию для каждого вида рисков, но в мировой практике распространено заключение Генерального страхового соглашения на весь проект с охватом всех (или большинства) его участников – так называемое страхование по системе GAR (все строительные риски). В ряде случаев страховые платежи могут оплачиваться в рассрочку в течение всего периода строительства, что позволяет заказчику (подрядчику, поставщику) оперативно решать непредвиденные финансовые проблемы, так как возмещение ущерба осуществляется страховой компанией на основании факта страхования случая.

Застройщик – юридическое иди физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать строительно-инвестиционный проект; существенной особенностью является то, что застройщик обладает правом на земельный участок под застройку, в силу чего он является землевладельцем, а заказчик, в отличие от застройщика, только использует земельный участок под застройку на правах аренды.

В силу того, что капитальное строительство может осуществляться подрядными строительно-монтажными организациями – подрядным способом, а также вестись собственными силами застройщика – хозяйственным заказчика. При этом заказчик-застройщик заключает с другими субъектами инвестиционной деятельности договора:

- на реализацию инвестиционных проектов – между инвестором и заказчиком-застройщиком;

- строительного подряда – между заказчиком-застройщиком и подрядными строительно-монтажными организациями.

При исполнении договоров на реализацию инвестиционных проектов заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора, передаваемыми для финансирования строительства объектов, ведет бухгалтерский учет производимых при строительстве затрат, а также принимает законченные работы, готовит объект к передаче в эксплуатацию и определяет инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застройщик выполняет следующие функции:

- заключает с подрядными строительно-монтажными организациями договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, получает и оформляет исходные данные для проектирования объектов строительства;

- размещает заказ на разработку проектно-сметной документации и согласовывает ее в установленном порядке;

- оформляет разрешительную документацию на строительство;

- выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;

- осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ;

- организует управление строительством, принимает участие в проведении рабочих и государственных комиссий;

- координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, осуществляющих проектирование и строительство объектов;

- осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;

- рассчитывается за выполненные работы с проектными, подрядными строительно-монтажными организациями, поставщиками материальных ресурсов и другими участниками проекта.

Подрядчик (генеральный подрядчик) – строительное предприятие, которое по договору подряда или контракту осуществляет строительно-монтажные работы самостоятельно или с привлечением субподрядных организаций, т.е. возводит объект. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренных стоимостью. Ответственность за качество и сроки выполнения работ, в том числе выполняемых субподрядными организациями, перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Проектировщик (генеральный проектировщик) - проектное, проектно-изыскательское или научно-исследовательское предприятие, разрабатывающее по договору подряда или контракту с заказчиком проект объекта строительства. Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Для контроля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор.

Производители строительных материалов, изделий и конструкций поставляют по договорам или контрактам с заказчиком или с генеральным подрядчиком, субподрядными строительно-монтажными организациями материальные ресурсы на строительную площадку.

Состав участников инвестиционно-строительного проекта, их роли, распределение ответственности и обязанностей зависят от масштаба, сложности проекта и могут меняться.

В целом каждый проект затрагивает интересы как лиц, являющихся участниками инвестиционно-строительного проекта, а также органов власти, населения, надзорных органов (рис.9 ).

Инвестирование строительных проектов

Рисунок - Участники инвестиционно-строительного процесса

На прединвестиционной стадии инвестор в полной мере контролирует стоимостные, временные, качественные и ресурсные параметры проекта и может вносить в них любые потребные изменения, а значит, и несет все риски за последствия своих решений. На этой стадии выбираются заказчик и консультанты. Консультанты – юридические и физические лица, привлекаемые по договорам для выполнения всех или отдельных функций по обоснованию и планированию на прединвестиционной стадии (юристы, оценщики, архитекторы и пр.). К консультантам относится также управляющий проектом, если таковой назначается на данной стадии.

В перечень основных задач, решаемых на прединвестиционной стадии включаются:

- предварительная оценка стоимости проекта;

- оценка рисков и выявление ограничений;

- определение временных характеристик проекта и составление предварительной программы его выполнения;

- финансовое планирование;

- детализация технических требований к объекту;

- выбор места строительства и организация проведения изыскательских работ (при необходимости);

- получение необходимых разрешений и согласований.

Прединвестиционная стадия проекта считается завершенной при следующих условиях:

- принято и авторизовано решение о выполнении проекта;

- составлены предварительные финансовый и календарный планы выполнения проекта;

- определены и утверждены схема и метод закупок работ и услуг по проекту;

- подготовлено техническое задание и/или задание на проектирование.

После выполнения указанных условий инвестиционно-строительный проект переходит в стадию проектирования и строительства (инвестиционную).

Организация управления проектом на стадии проектирования и строительства зависит от квалификации заказчика. Критерий отнесения заказчика к категории квалифицированных или неквалифицированных в международной практике определяют опытным путем - на основе проведения исследований и опросов.

Заказчик, который регулярно реализует строительные проекты (по два и более за пять лет на протяжении не менее 10 лет), должен быть причислен к квалифицированным.

Квалифицированные заказчики, как правило, имеют внутренние ресурсы для управления инвестиционно-строительными проектами, и управление проектами является их основной деятельностью (это технические заказчики – службы заказчика, управления капитального строительства и т.д.) или реализуется на регулярной основе для обеспечения их основной деятельности (это крупные государственные учреждения, частные предприятия и компании).

К консультантам относятся участники проекта, оказывающие заказчику нематериальные услуги по проекту:

1) управленческие, в содержание которых входит управление ключевыми характеристиками проекта – стоимостными показателями проекта, сроками и качеством работ, например, функции управления всем проектом или управления строительством;

2) ограниченные узкоспециализированными областями, оказание которых не призвано воздействовать напрямую на ключевые характеристики проекта, например, юридические, риэлтерские, оценочные, инжиниринговые, переводческие и другие подобные услуги.

Реализация любого проекта, в том числе и инвестиционно-строительного, связана с рядом функций управления им, из которых наиболее важны представленные на рисунке.

Разумеется, эти функции управления инвестиционно-строительным проектом являются общими, и при реализации конкретного проекта их состав и объем будет меняться в зависимости от поставленных целей.

Инвестирование строительных проектов

Рисунок - Функции управления инвестиционно-строительным проектом

Предметную область инвестиционно-строительного проекта определяют цели, результаты и состав работ. В процессе жизни проекта все составляющие предметной области претерпевают изменения:

- цели, результаты и состав работ могут изменяться или уточняться как в процессе разработки проекта, так и по мере достижения промежуточных результатов;

- объемы работ могут уточняться в процессе разработки проекта, а в процессе его выполнения они меняются от нуля до 100 % при завершении работ.

Функция управления временем тесно связана с функцией управления целями. Она включает определение работ и их продолжительности, сроков начала и завершения проекта; минимизацию временных характеристик; разумное использование резервов времени; контроль развития проекта по его временным характеристикам; прогнозирование сроков завершения работ, этапов и проекта в целом; принятие решений по ликвидации нежелательных временных отклонений. Время является одним из определяющих факторов в оценке успеха инвестиционно-строительного проекта, требует особого внимания, поскольку потерянное время не может быть восполнено.

Управление стоимостью включает планирование ресурсов (определение, какие физические ресурсы и в каких количествах должны быть использованы), составление сметы (разработка оценки стоимости ресурсов, требуемых для выполнения проекта), определение сметной стоимости (привязка оценок всеобщих затрат с индивидуальными элементами деятельности с целью создания базы стоимости).

Функция управления качеством инвестиционно-строительного проекта принизывает весь его жизненный цикл, все его стороны и элементы и включает: проектные, организационные и управленческие решения; используемые материалы, оборудование, сырье и др.; качество выполнения работ при реализации проекта. Управление качеством реализуется через установление требований и стандартов к качеству результатов проекта, планирование качества, обеспечение выполнения требований к качеству в процессе реализации проекта через систему контроля и поддержки качества на уровне международных стандартов.

Функции управления человеческими ресурсами включают определение потребности персонала; поиск и отбор кандидатур; создание условий для коллективной работы; предупреждение и разрешение возникающих конфликтов и др. Управление персоналом должно быть направлено на оптимальное использование трудовых ресурсов для достижения целей проекта.

Управление коммуникациями в проекте тесно связано с управление персоналом. Масштабы, сложность инвестиционно-строительного проекта, его окружение, количество участников и заинтересованных сторон порождают большое число взаимосвязей и потоков информации. Содержание этой функции – разработка, организация и контроль процесса информационного обмена для удовлетворения потребностей участников проекта.

Управление риском – это искусство и формальные методы прогнозирования, анализа, оценки, предупреждение возникновения рисковых ситуаций; принятие мер по снижению степени риска на всем времени жизни инвестиционно-строительного проекта и распределение возможного ущерба от риска между его участниками.

Функция управления закупками в инвестиционно-строительном проекте определяется как процесс, в рамках которого обеспечиваются: определение состава, номенклатуры и сроков работы привлекаемых по контракту субъектов; подготовка контрактных предложений; выбор контрагентов и поставщиков путем торгов, конкурсов, тендеров; подготовка документации на заключение контрактов; контроль хода их выполнения; закрытие и расчет по завершенным контрактам.

Инвестирование уникальных строительных проектов Кудряшов Михаил Александрович

Диссертация, - 480 руб. доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Автореферат - 240 руб. доставка 10 минут. круглосуточно, без выходных и праздников

Введение к работе

Актуальность исследования. Для России необходимым условием реализации глубоких перемен, направленных на повышение устойчивости народнохозяйственного комплекса, удержание и укрепление лидирующих позиций в мировом сообществе, является переход к инновационному типу развития. Опыт мирового экономического развития свидетельствует о том, что эффективные преобразования экономики возможны лишь при активном использовании современных достижений научно-технического прогресса и постоянном совершенствовании управления инвестиционной деятельностью.

Больше всего в системном новаторском подходе, активном внедрении инноваций и привлечения инвестиций нуждаются отрасли, связанные с разработкой и реализацией уникальных строительных проектов. Компании, осуществляющие свою деятельность на рынке уникальных строительных проектов, представляют собой самые дифференцированные комплексы промышленности, сложные межотраслевые образования, включающие много специализированных отраслей, сходных по технологии и используемому сырью.

Сегодня, несмотря на то что понятие уникальный строительный проект - «интеллектуальное» здание, «умный» дом довольно часто используется специалистами, представляющими разные направления строительного проектирования, производства и управления, невозможно сформулировать универсальное определение этого термина, удовлетворяющего многообразию существующих контекстов. Речь идет о таких понятиях, используемых в современном строительстве и архитектуре, как «устойчивое здание» (Sustainable Building – англ.), «энергетически эффективное здание» (Energy-efficiency Building – англ.), «биоклиматическая архитектура» (Bioclimatic Architecture – англ.), «здоровое здание» (Healthy Building – англ.).

«Интеллектуальное» здание (IB - Intelligent Building) представляет собой комплекс организационных, инженерно-технических мероприятий и программных средств, направленных на создание высокоэффективной инфраструктуры обслуживания комплекса, максимально отвечающей потребностям пользователей и владельцев этого здания, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные климатические и профессиональные условия труда персонала, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются имеющиеся энергетические и коммунальные ресурсы.

Главным условием реализации имеющихся потенциальных возможностей является обеспечение, в первую очередь, эффективного механизма инвестирования уникальных строительных проектов («интеллектуальных» зданий).

Из всего вышеизложенного следует, что тема исследования, связанная с инвестированием уникальных строительных проектов является весьма актуальной.

Степень разработанности проблемы. Исследованию проблем управления инвестиционной деятельностью хозяйствующих субъектов посвящено достаточное количество работ зарубежных и отечественных авторов. Различные методы и механизмы совершенствования инвестиционной деятельности рассмотрены в ряде трудов зарубежных авторов: Дж. М.Кейнса, У.Ф.Шарпа, Г.Дж. Александера, Д.В. Бейли, Р.Брейли, С.Майерса, Л.Крушвица; Б.Коласса; Х.Д.Курца; Г. Бирмана, В. Беренса, Г.Марковица, Д. Гарнера, Холта Р.Н. и др. Авторами отмечается, что эффективное использование отдельных инструментов инвестирования в каждой стране требует тщательного учета особенностей функционирования отраслей. Возможность применения зарубежного опыта в области инвестирования уникальных строительных проектов может быть уже сегодня апробирована в рамках международных проектов и программ в ряде субъектов РФ. Наибольший вклад в решение вопросов активизации инвестиционных и инновационных процессов в РФ внесли работы: М.В.Баранова, В.С.Барда; В.В.Бочарова, В.И.Виленчика, А.А.Водянова, С.В. Валдайцев, А.В.Воронцовского, А.П.Гапоненко, А.Г.Гранберга, О.А.Доничева, А.А.Дынкина, А.Ю. Егорова, А.Б. Идрисова, Н.В. Игоршина, В.Л.Куракова, В.П.Караваева, В.В. Ковалева, Ю.В.Куренкова, В.М.Лебедева, В.Н.Лексина, А.Д.Некипелова, С.А.Обозова, Я.А.Рекитара, В.Б.Сироткина, Ф.С.Тумусова, А.Д. Шеремета, В.И. Цуркова, Б.М.Штульберга; Е.Г.Ясина и других авторов.

В последние годы большое внимание уделяется инвестированию инновационного развития национальной экономики в условиях её реформирования, построению системы инвестиционного обеспечения предприятий наукоёмких отраслей. Однако проблемы собственно развития инвестирования уникальных строительных проектов недостаточно освещены, несмотря на то, что именно эффективное управление инвестиционной деятельностью способно обеспечить конкурентоспособность проектов уникального строительства, их соответствие мировому уровню.

Недостаточная изученность и степень разработанности с одной стороны, и научно-практическая значимость с другой, обусловили выбор темы настоящего диссертационного исследования, его цель и задачи.

Целью диссертационного исследования является развитие теоретико-методологических и методических положений инвестирования уникальных строительных проектов.

Основными задачами исследования. конкретизирующие эту цель, явились:

анализ современных тенденций инвестиционного обеспечения уникальных строительных проектов;

разработка принципов построения эффективной системы инвестирования уникальных строительных проектов;

анализ действующей системы инвестирования уникальных строительных проектов;

определение приоритетных направлений инвестирования уникальных строительных проектов;

разработка системы информационной поддержки уникальных инвестиционных строительных проектов.

Предметом исследования является совокупность социально-экономических и организационно-управленческих и правовых отношений, возникающих при инвестировании уникальных строительных проектов.

Объект исследования – хозяйствующие субъекты, осуществляющие инвестирование уникальных строительных проектов

Теоретической и методологической базой исследования явились научные труды отечественных и зарубежных специалистов по совершенствованию процесса инвестирования проектов, законодательные и нормативные акты, регламентирующие инвестиционную деятельность. В качестве научного инструментария использованы методы и приемы системного и логического анализа, методы научной классификации проектов хозяйственной деятельности, методы программно-целевого управления, методы сравнительной оценки, экспертные методы.

Статистическую и фактологическую базу исследований составили данные Федеральной службы государственной статистики, аналитические материалы научно – инновационного комплекса, Федеральная программа реформирования экономики до 2010 г. обзорные и справочные материалы, а также целевые исследования, законодательная и нормативная база, информационные материалы ведущих научно-исследовательских институтов инновационного, экономического и финансового профиля, статистические данные по российским и зарубежным компаниям, аналитические данные ведущих информационных агентств, материалы, опубликованные в периодической печати и в Интернет.

Научная новизна исследования состоит в обосновании теоретико-методологических положений и разработке методических рекомендаций по инвестированию уникальных строительных проектов, предусматривающих формирование эффективной системы их инвестиционного обеспечения. К числу наиболее важных научных результатов, полученных автором и выносимых на защиту, относятся следующие:

- на основе анализа мирового и отечественного опыта определены целевые ориентиры уникальных строительных проектов, предусматривающие внедрение современных конструкционных материалов, строительного оборудования, электронных «интеллектуальных» технологий, систем автоматизации и объединения оборудования различных производителей в единую систему управления зданиями;

- раскрыта сущность инвестирования уникальных строительных проектов и выявлена группа факторов, влияющих на эффективность принимаемых управленческих решений при оценке инвестиционных проектов на предприятиях;

- предложен методический подход к оценке инвестиционной привлекательности уникальных строительных проектов, основанный на системном анализе этапов разработки, эксплуатации и системы управления бизнес-процессами в области недвижимости, позволяющем выявить резервы увеличения прибыли и снизить эксплуатационные расходы пользователей;

- предложены приоритетные направления инвестирования уникальных строительных проектов: ориентация проводимых НИОКР на достижение результата, выраженного во внедрении инновационных разработок в уникальных строительных проектах («интеллектуальных» зданиях); создание информационной системы, которая могла бы предоставлять информацию обо всех инновационных разработках; формирование финансовых механизмов для объединения государственного и частного капитала с целью инвестирования его в уникальные строительные проекты; формирование предпосылок для участия инвесторов или других финансовых институтов в инвестировании уникальных строительных проектов; создание институтов для подготовки профессиональных инновационных менеджеров, способных управлять проектами, умеющих коммерциализировать полученные результаты и владеющих теорией и практикой обеспечения защиты интеллектуальной собственности;

- разработана система информационной поддержки уникальных инвестиционных строительных проектов, основным элементом которой является информационно – аналитическая подсистема, обеспечивающая взаимодействие всех уровней управления путем обмена «электронной» информацией на всех стадиях жизненного цикла инвестиционного проекта от начала НИОКР до эксплуатации.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью развития методологии инвестирования уникальных строительных проектов в современных условиях развития рыночных отношений. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определенный вклад в теорию управления инвестициями и могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с совершенствованием инвестиционной деятельности на отраслевом уровне.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при формировании системы инвестирования строительных проектов и программ, выборе предпочтительных вариантов, определяющих инвестиционную привлекательность проекта, и эффективных механизмов его реализации.

Апробация работы и использование ее результатов. Результаты и выводы диссертационного исследования докладывались на семинарах, на заседаниях кафедры управления инновациями и инвестиционной деятельностью ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы». Основное содержание работы в виде практических рекомендаций приняты к использованию в ООО Красители и декоративные материалы.

Публикации. Основные положения диссертационной работы опубликованы в восьми статьях общим объёмом 3,91 п.л..

Структура и объём работы. Поставленные в диссертации цели и задачи определили структуру работы и логику изложения материала по теме, включающую введение, три главы, выводы, литературу и приложение. Общий объем работы составляет 164 листа, в том числе, 4 таблицы, 22 рисунка. Библиография включает 124 наименования.

Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов

Малахов Владимир Иванович К.э.н. исп. директор ООО «Стройтрансгаз-М »

В мировой практике существуют различные договорные типы регулирования отношений в области управления строительством и реализации инвестиционно-строительных проектов. Если расположить основные или типовые варианты контрактных моделей в инвестиционно-строительной деятельности в порядке роста стоимости строительства и объема инвестиций, то получится следующий перечень:
  1. Строительство объектов хозяйственным способом;
  2. Привлечение строительного генерального подрядчика;
  3. Договор EPC — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction — инжиниринг, поставки, строительство);
  4. Договор EPCM — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management — управление инжинирингом, поставками, строительством);
  5. Привлечение Фи-девелопера;
  6. Привлечение Концессионного Девелопера.
  7. Реализация проектов через Спекулятивный Девелопмент.

Следует сразу отметить отсутствие единообразия в классификации строительных договоров. Так, если в отношении большинства тендерных торгов на реализацию инвестиционных проектов в строительстве можно констатировать наличие требования о привлечении конкретных типов подрядчиков, ЕРС или ЕРСМ, то фактическая реализация проекта может представлять собой настолько широкий набор контрактных взаимоотношений всех участников проекта, что говорить о точной модели реализации проекта не приходится.

Отсутствие какой-либо более или менее стройной системы, связывающей все вышеназванные формы реализации инвестиционных проектов, приводит к тому, что диалог участников инвестиционно-строительного процесса не имеет под собой не только общепринятой и однозначной базы восприятия одних и тех же терминов, но и общего системного осмысления процессов. В данной статье сделана попытка логически объединить все стандартные варианты реализации проектов через анализ целостного Инвестиционно-строительного процесса.

Под Инвестиционно-строительным проектом здесь и далее понимается любое ограниченное временными рамками инвестиционное предприятие, направленное на создание нового уникального объекта недвижимости, наличие и использование которого необходимо для достижения целей инвестирования.

Инвестиционно-строительный процесс, как и любой процесс, вообще представляет собой последовательную смену состояния объекта во времени. Понимая под объектом изучения настоящего курса Инвестиции в строительство объектов недвижимости, можно предложить следующее определение для инвестиционно-строительного процесса:

    Инвестиционно-строительный процесс — последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания и/или изменения объектов недвижимости.
В общем случае, инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций (см. рис. 1):
  1. Возникновение инвестиционного замысла;
  2. Наличие возможности финансирования;
  3. Бизнес-планирование;
  4. Организация управления инвестиционным проектом;
  5. Инжиниринг;
  6. Поставка оборудования и материалов;
  7. Строительство;
  8. Эксплуатация;
  9. Реализация.

Более детальное содержание каждого этапа инвестиционно-строительного процесса и именно такая их последовательность обусловлены приоритетными задачами, которые необходимо решить для перехода к следующему этапу. Например, место анализа возможностей финансирования проекта должно быть именно сразу после возникновения (инициации) инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл.

Другой пример — место Управления проектами в инвестиционно-строительном процессе. По сути, проведение прединвестиционных исследований, анализ осуществимости, и даже подготовка декларации о намерениях, вполне могут быть поручены профессиональному консультанту в области маркетинга недвижимости. Организация серьезной структуры для системного управления проектом начинается после того, как конкретный бизнес-план утвержден к исполнению, а основные этапы по согласованию инвестиционного проекта с государственными органами и финансовыми институтами акцептованы и приняты за основу последующих мероприятий.

Инвестирование строительных проектов

Рис. 1. Базовый Инвестиционно-строительный процесс.

В общем случае, надо понимать, что все эти этапы, особенно соседствующие, так или иначе имеют определенные релевантные диапазоны исполнения, которые пересекаются между собой и создают сонаправленный поток изменений и операций, отделить которые абсолютными границами невозможно, да и смысла в этом особого нет.

1. Строительство хозяйственным способом

Хозяйственный способ строительства — форма организации строительных работ, при которой работы выполняются собственными силами заказчика или застройщика, без привлечения сторонних подрядных организаций. Строительство хозяйственным способом является самым дешевым вариантом достижения инвестиционных целей в области недвижимости. Строительство хозяйственным способом предполагает, что Инвестор сам выступает и в роли Заказчика, и в роли финансового оператора и управляющего проектом. При этом он, безусловно, имеет право заключать договора мелкого субподряда (строительные бригады) на выполнение проектных или специальных работ и предоставления непрофильных услуг, необходимых для реализации проекта, но все риски и основную нагрузку по организации и обеспечению проекта несет сам.

Инвестирование строительных проектов

Рис. 2. Реализация проекта хозяйственным способом.

Стоит заметить, что при использовании хозяйственного способа строительства в организации, как правило, на время строительства создается небольшое строительное подразделение, под руководством отдела капитального строительства, если таковой есть, которое и выполняет конкретные виды строительных работ. Для строительства хозяйственным способом организация создает собственную производственную базу, приобретает или берет в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечивает стройку строительными материалами, конструкциями и деталями, проектно-сметной документацией, рабочими и инженерно-техническими кадрами.

2. Типовой генподрядный контракт

В общем случае, (Строительный) Генеральный подрядчик 1 — сторона договора подряда, которая поручает выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям — субподрядчикам. Генеральный подрядчик с согласия Заказчика привлекает к выполнению своих обязательств отечественных или иностранных субподрядчиков, полностью отвечая за результаты деятельности последних, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.

Инвестирование строительных проектов

Рис. 3. Реализация ИСП с привлечением строительного генподрядчика.

Генподрядчик может выполнять поставку строительных материалов, конструкций и оборудования для всех субподрядчиков, организуя единый центр материально-технической и производственно-технологической комплектации. В этом смысле Генподрядчик становится не только агентом по управлению строительством, но и принимает на себя часть рисков по поставкам. Обычно Заказчики принимают на себя риски поставок основного технологического оборудования, но не хотят связываться с поставками стандартного оборудования и изделий широкой номенклатуры, которые и передаются на ответственность Генподрядчика.

3. Типовой ЕРС-контракт

ЕРС — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction — инжиниринг, поставки, строительство), под которой понимается договор на строительство «под ключ» с фиксированной (паушальной) ценой («lump sum»). EPC-подрядчик — это генеральный подрядчик, выполняющий за твердую цену основной объем работ инвестиционно-строительного проекта и принимающий на себя все риски его осуществления с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств), по которым он несет финансовую ответственность перед Заказчиком.

ЕРС-контракт используется, как правило, в тех проектах, где опытный подрядчик может с достаточной степенью точности оценить размер своих расходов, а также степень рисков. ЕРС-контракт предполагает, что основной объем работы ЕРС-подрядчик выполняет собственными силами 2. поэтому не предусматривается специальное вознаграждение за организацию и управление работами привлекаемых контрагентов нижнего уровня.

Инвестирование строительных проектов

Рис. 4. Реализация ИСП через ЕРС-подряд.

4. Типовой ЕРСМ-контракт

EPCM — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management — управление инжинирингом, поставками, строительством). Предмет договора, так же как и в случае с ЕРС — проектирование, оборудование, строительство и передача заказчику полностью готового объекта «под ключ». ЕРСМ-подрядчик является генеральным подрядчиком, т.е. договоры с субподрядчиками заключает от своего имени.

Инвестирование строительных проектов

Рис. 5. Реализация проектов через ЕРСМ-подряд.

ЕРСМ-подрядчик — это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств). ЕРСМ-контракт предусматривает и общую стоимость проекта с учетом вознаграждения ЕРСМ-подрядчика, и фиксированный срок сдачи объекта в эксплуатацию, достижение основных технических параметров объекта. Способ (подход) ЕРСМ позволяет управлять именно проектом, а не конкретными работами. Специфические работы выполняют профессионалы. Задача ЕРСМ — оценивать потребные свойства (возможности, профессионализм, ресурсы и пр.) выбираемых подрядчиков/поставщиков, распределять правильно между ними работы и зоны ответственности. Далее — координировать их действия, решать спорные вопросы, планировать общую схему проекта, менять планы в случае критических изменений с минимальными последствиями и далее со всеми остановками.

5. Типовой контракт с фи-девелопером

Фи-девелопмент (русского аналога пока нет) или девелопмент, стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение» (cost plus fee). В этой модели Девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре;

Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации. Возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на Фи-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.

Инвестирование строительных проектов

Рис. 6. Реализация проектов через Фи-девелопмент.

6. Типовой контракт с концессионным девелопером

В основе концессионного девелопмента лежит типовой концессионный договор, перенесенный на любого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает ее терять, или это невозможно в принципе. Концессионный девелопмент происходит от договоров с государством, но сегодня вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелоперских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему объекта недвижимости.

По договору концессионного девелопмента одна сторона (Девелопер-Концессионер) обязуется за свой счет создать и/или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (Концеденту), осуществлять деятельность по эксплуатации объекта концессионного девелопмента, а концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом недвижимости для осуществления данной деятельности на срок, установленный этим соглашением.

Инвестирование строительных проектов

Рис. 7. Реализация проектов через Концессионный девелопмент.

Существует несколько схемы концессионного девелопмента, наиболее принятые из которых BOT (Build — Operate — Transfer), т.е. «строй — эксплуатируй — передай» и BTO (Build — Transfer — Operate), т.е. «строй — передай — эксплуатируй» и аналогичные им. В соответствии со схемами ВОТ и ВТО Девелопер строит, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует объект недвижимости в целях возвращения инвестиций и получения прибыли в течение установленного договором срока.

7. Спекулятивный девелопер

Спекулятивный девелопмент (русского аналога нет). В этом случае Девелопер создает объект недвижимости, выступая единым организатором проекта, и несет все риски его реализации. Основной целью спекулятивного Девелопера является создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам.

Спекулятивный Девелопер выступает как единоличный организатор проекта и в этом отношении он весьма близок к Заказчику, строящему объект недвижимости хозяйственным способом. Главное отличие этих участников рынка — цель использования объекта недвижимости. Спекулятивный Девелопер создает объект коммерческой недвижимости для получения прибыли на его обращении, а не на его длительной эксплуатации и возмещении затрат через амортизацию в третьем бизнесе. Спекулятивный Девелопер выполняет все те же задачи, что и предыдущие виды девелоперов, но, кроме того, он сам выступает инвестором, привлекает финансирование и получает право пользования землей и новым объектом недвижимости в полном объеме.

Инвестирование строительных проектов

Рис. 8. Реализация проектов через Спекулятивный девелопмент.

В заключение стоит отметить, что фактическая реализация инвестиционно-строительных проектов может представлять собой весьма оригинальные конфигурации договорных отношений и обязательств, что делает этот процесс весьма креативным.

1 Термин «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК » (Главный подрядчик, Leading Contractor и другие) в общем случае предполагает первого прямого контрагента Заказчика, который имеет право и возможность привлечения третьих лиц для выполнения своих обязательств.

2 Под «СОБСТВЕННЫМИ СИЛАМИ » подразумевается не только выполнение работ одним юридическим лицом, но и строительным холдингом, отношения по перераспределению консолидированной прибыли в котором определяются внутренними документами.

Дата публикации: 18.02.2008

Источники:
finic.ru, vunivere.ru, studopedia.net, www.dslib.net, www.cfin.ru

Следующе статьи



25 июня 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения