Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Как отойти от дел

Договор инвестирования проводки



Вопрос. Предприятие заключило договор инвестирования с использованием давальческого сырья со строительной организацией на строительство 2-х квартир в жилом доме с привлечением денежных средств физических лиц - долевиков. По окончании строительства квартиры будут переданы строительной организацией долевикам по договору перевода долга. Приведите проводки для инвестора. ("Консультант Бухгалтера", 1999, N 3)

"Консультант Бухгалтера", N 3, 1999

Вопрос: Предприятие - инвестор заключило договор инвестирования с использованием давальческого сырья со строительной организацией на строительство 2-х квартир в жилом доме с привлечением денежных средств физических лиц - долевиков. По окончании строительства квартиры будут переданы строительной организацией долевикам по договору перевода долга. Приведите проводки для предприятия - инвестора.

Ответ: Из текста вопроса следует, что инвестирование строительства двух квартир в жилом доме осуществляется инвестором посредством передачи строительной организации, принадлежащих ему материалов и полученных от долевиков (физических лиц) денежных средств.

Поскольку передаваемые материалы подлежат включению в стоимость выполненных строительно - монтажных работ, то они должны быть переданы на баланс строительной организации. Следовательно, эти материалы давальческими не являются и будут списаны с баланса инвестора проводками:

дебет счета 61 "Расчеты по авансам выданным" кредит счета 10 "Материалы" - на стоимость передаваемых материалов, предусмотренную договором инвестирования;

дебет счета 88 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" кредит счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - на сумму НДС по передаваемым материалам.

Привлечение денежных средств долевиков оформляется следующим образом:

дебет счета 50 "Касса" кредит счета 96 "Целевые финансирование и поступления" - на сумму долей физических лиц.

Полученные денежные средства направляются строительной организации:

дебет счета 61 кредит счета 51 "Расчетный счет" - на сумму долей физических лиц (сумма денежных средств в соответствии с договором инвестирования).

Таким образом, сумма договора инвестирования (стоимость передаваемых материалов и денежные средства, полученные от физических лиц - долевиков) будет числиться по дебету счета 61 до исполнения строительной организацией своих обязательств перед инвестором (передача квартир в собственность).

Поскольку договор о переводе долга, заключенный инвестором со строительной организацией, предусматривает передачу строительной организацией квартир непосредственно физическим лицам - долевикам, то на баланс инвестора квартиры зачисляться не будут.

Передача квартир физическим лицам отразится в учете инвестора проводкой:

дебет счета 96 кредит счета 61 - на сумму долей, внесенных физическими лицами.

Дебетовое сальдо по счету 61, образовавшееся в результате оформления предыдущей проводки, которое представляет собой стоимость материалов, переданных инвестором строительной организации, должно быть погашено либо за счет собственных источников инвестора (дебет счета 88 кредит счета 61), либо за счет дополнительных взносов физических лиц - долевиков:

дебет счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" кредит счета 61 - на сумму задолженности долевиков по сумме стоимости материалов, переданных инвестором строительной организации;

дебет счета 50 кредит счета 76 - на сумму поступивших денежных средств.

Заключили договор инвестирования в строительство, где прописано, что он регулируется ФЗ № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ. ".

В счет исполнения своих обязательств передали "Застройщику" металлопрокат (выписали торг-12, с-ф, ТТН).

Сейчас расчеты с застройщиком у меня на 62 счете (сальдо на сумму переданных материалов). "Голову сломала" как мне правильно отразить в учете эту операцию.

Ведь реально у нас есть строительство объектов ОС "Застройщиком" и передача материалов в счет оплаты этих объектов.

Какие проводки сделать? И как их обосновать?

«Бухгалтерия для Украины»

По многочисленным просьбам рассмотрим учет у предприятий комиссионеров и комитентов, которые являются сторонами по договору комиссии.

В конфигурации «Бухгалтерия для Украины» предусмотрены специальные документы для такого учета. Как они работают, рассмотрим на примерах.

Общие положения

Выполнение договора комиссии состоит из следующих этапов: передача товаров от комитента комиссионеру или приобретение товаров комиссионером за денежные средства комитента, продажа товаров комиссионером, расчеты за товар межу комиссионером и комитентом. Поэтому в договорах комиссии обязательно должны быть указаны наименования товаров, цена, территория продаж, сроки выполнения и предоставления отчета комиссионером.

В доходы комиссионера будет включаться только сумма комиссионного вознаграждения на дату начисления. В доходы комитента включается стоимость проданых товаров на дату, которая указана в отчете комиссионера (п. 137.5 НКУ) и расходы, которые составляют себестоимость реализованых товаров (п. 138.4 НКУ). Доходы и расходы найдут отражение в Декларации по налогу на прибыль в строках 02 и 05.1 соответственно. Кроме того, комитент к составу расходов относит причитающееся комиссионеру вознаграждение на дату подписания соответствующего акта и отражает в строке 06.2, как расходы на сбыт, Декларации по налогу на прибыль. Что касается НДС, согласно пп. «е» пп. 14.1.191 НКУ к поставке товаров приравнивается и их передача в рамках договора, по которому выплачивается комиссионное вознаграждение за продажу или приобретение. А операции по поставке товаров облагаются НДС. Налоговые обязательства и налоговый кредит должны формироваться по правилу «первого» события. Исходя из этого, в случае заключения договора комиссии на продажу товаров налоговые обязательства у комитента и налоговый кредит у комиссионера формируются на дату отгрузки товаров. Если согласно договора комиссии, комиссионер приобретает товары за счет комитента, то датой возникновения налоговых обязательств у комиссионера и права на налоговый кредит у комитента будет дата, на которую приходится первое из событий: перечисление комитентом денежных средств комиссионеру или передача комиссионером товаров комитенту. При определении базы налогообложения НДС, договорная (контрактная) стоимость поставки должна быть не ниже уровня обычных цен.

В конфигурации «Бухгалтерия для Украины» необходимо обратить внимание на правильное оформление договоров с контрагентами: комиссионерами и комитентами. В форме договора необходимо выбрать соответствующий вид договора: «С комиссионером» или «С комитентом». При этом по закладке «Основные» автоматически будет включена опция «Сложный учет НДС», по закладке «Налоговый учет» в строке «Схема налогового учета» осуществлен выбор «С комиссионером (с 2011 г.)» или «С комитентом (с 2011 г.)» и «Вид договора по ГК (для налоговой накладной)» - Договір комісії». Рассмотрим примеры.

Учет у комитента

Комитент приобрел товары по цене 120 грн с НДС и передал комиссионеру 40 единиц товара по цене 240 грн с НДС. Сумма комиссионого вознаграждения 1500 грн с НДС.

Комиссионером товар был продан.

Наименование хозяйственных операций, документы, проводки в конфигурации «Бухгалтерия для Украины», а также строки Декларации по налогу на прибыль представлены в Таб.1.

Передачу товаров комиссионеру оформляем документом «Реализация товаров и услуг», который открываем на основании документа «Поступление товаров и услуг», с помощью которого оприходованы товары. Наименование комиссионера вводим в справочник «Контрагенты» и внимательно заполняем форму договора так, как сказано выше.

Вопрос. Предприятие заключило договор инвестирования с использованием давальческого сырья со строительной организацией на строительство 2-х квартир в жилом доме с привлечением денежных средств физических лиц - долевиков. По окончании строительства квартиры будут переданы строительной организацией долевикам по договору перевода долга. Приведите проводки для инвестора. ("Консультант Бухгалтера", 1999, n 3)

"Консультант Бухгалтера", N 3, 1999

Вопрос: Предприятие - инвестор заключило договор инвестирования с использованием давальческого сырья со строительной организацией на строительство 2-х квартир в жилом доме с привлечением денежных средств физических лиц - долевиков. По окончании строительства квартиры будут переданы строительной организацией долевикам по договору перевода долга. Приведите проводки для предприятия - инвестора.

Ответ: Из текста вопроса следует, что инвестирование строительства двух квартир в жилом доме осуществляется инвестором посредством передачи строительной организации, принадлежащих ему материалов и полученных от долевиков (физических лиц) денежных средств.

Поскольку передаваемые материалы подлежат включению в стоимость выполненных строительно - монтажных работ, то они должны быть переданы на баланс строительной организации. Следовательно, эти материалы давальческими не являются и будут списаны с баланса инвестора проводками:

дебет счета 61 "Расчеты по авансам выданным" кредит счета 10 "Материалы" - на стоимость передаваемых материалов, предусмотренную договором инвестирования;

дебет счета 88 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" кредит счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - на сумму НДС по передаваемым материалам.

Привлечение денежных средств долевиков оформляется следующим образом:

дебет счета 50 "Касса" кредит счета 96 "Целевые финансирование и поступления" - на сумму долей физических лиц.

Полученные денежные средства направляются строительной организации:

дебет счета 61 кредит счета 51 "Расчетный счет" - на сумму долей физических лиц (сумма денежных средств в соответствии с договором инвестирования).

Таким образом, сумма договора инвестирования (стоимость передаваемых материалов и денежные средства, полученные от физических лиц - долевиков) будет числиться по дебету счета 61 до исполнения строительной организацией своих обязательств перед инвестором (передача квартир в собственность).

Поскольку договор о переводе долга, заключенный инвестором со строительной организацией, предусматривает передачу строительной организацией квартир непосредственно физическим лицам - долевикам, то на баланс инвестора квартиры зачисляться не будут.

Передача квартир физическим лицам отразится в учете инвестора проводкой:

дебет счета 96 кредит счета 61 - на сумму долей, внесенных физическими лицами.

Дебетовое сальдо по счету 61, образовавшееся в результате оформления предыдущей проводки, которое представляет собой стоимость материалов, переданных инвестором строительной организации, должно быть погашено либо за счет собственных источников инвестора (дебет счета 88 кредит счета 61), либо за счет дополнительных взносов физических лиц - долевиков:

дебет счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" кредит счета 61 - на сумму задолженности долевиков по сумме стоимости материалов, переданных инвестором строительной организации;

дебет счета 50 кредит счета 76 - на сумму поступивших денежных средств.

Журнал «Учет в строительстве» №9, сентябрь 2011|Полистать номерПолистать

Инвестор: организация учета

Д.А. Дементьев

аудитор ООО «Аудит-Эскорт»

Инвесторы вкладывают инвестиции в капитальное строительство. Цель – получение прибыли путем дальнейшего использования построенных объектов или их последующей продажи (уступки имущественных прав на эти объекты) либо достижение иного полезного эффекта. О том, как учитывать инвестиции, – в нашей статье.

Основные понятия

В соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ под инвесторами в строительстве следует понимать юридических лиц, а также предпринимателей, осуществляющих инвестиции в капитальное строительство. Физических лиц, вкладывающих собственные средства в долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости для личного потребления, принято называть дольщиками, хотя с экономической точки зрения вкладываемые ими в строительство средства также являются инвестициями. Инвестиции включают денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности.

Основной субъект строительной деятельности

Строительство капитальных объектов регламентировано Градостроительным кодексом РФ, в соответствии с которым застройщик является основным субъектом строительной деятельности. Застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему (на праве собственности или аренды) земельном участке.

Под обеспечением строительства подразумеваются не только подготовительные мероприятия и организация строительства, но и обеспечение финансирования строительства. Таким образом, основным инвестором любого строительства является застройщик, который и осуществляет капитальное строительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Если строительство ведется только за счет собственных и (или) заемных средств застройщика, то он является единственным инвестором такого строительства.Если для сооружения объекта застройщик привлекает средства других лиц, то такие лица также являются инвесторами строительства. А деятельность, связанную с привлечением средств сторонних инвесторов в строительство объектов, принято называть инвестиционно-строительной деятельностью.

Договорные отношения

Отношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности строятся на основе договора.

Если застройщик привлекает инвестиции в строительство жилых домов и иных объектов недвижимости от физических лиц (дольщиков), то взаимоотношения с ними застройщик строит на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Данным законом предусмотрена также возможность иных вариантов привлечения средств граждан для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Например, путем выпуска жилищных сертификатов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (в статье эти варианты не рассматриваются).

Построение взаимоотношений с инвесторами – юридическими лицами возможно в ином порядке, нежели предусмотрено законом № 214-ФЗ, но можно воспользоваться и указанным законодательным актом.

Если взаимоотношения застройщика с инвесторами основываются на положениях закона № 214-ФЗ, то между ними заключается договор участия в долевом строительстве, а инвестор называется участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (как с физическими, так и с юридическими лицами) считается заключенным с момента государственной регистрации.

Другой вариант привлечения инвестиций от юридических лиц в строительство капитальных объектов – это заключение с ними инвестиционного договора (контракта). Необходимо отметить, что законодательством об инвестиционной деятельности не установлена такая форма договора, как договор инвестирования.

Следовательно, это свободная форма договора, предусматривающая инвестирование на стадии строительства объекта и оформление проинвестированной части в собственность инвестора напрямую по окончании строительства.

Как и любой договор свободной формы, он имеет недостаток: квалификация его для целей бухгалтерского учета и налогообложения может вызывать определенные трудности и споры с контролирующими органами. Договор долевого участия в строительстве и инвестиционный договор могут быть заключены, а средства по ним получены на любой стадии строительства, до его окончания и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если объект построен, значит, инвестировать больше нечего, поэтому заключение таких договоров теряет свой экономический смысл.

Рассмотрим порядок учета и налогообложения у инвесторов, привлеченных застройщиками для инвестирования строительства капитальных объектов.

Бухгалтерский учет у инвесторов

Инвесторы, перечислившие средства на строительство по договорам с застройщиком, учитывают эти средства по дебету счета 76 до окончания строительства и получения от застройщика затрат на строительство.

Состав передаваемых документов

По окончании строительства застройщик представляет инвестору следующие документы.

Сводную ведомость затрат на строительство, составленную в произвольной форме, имеющую все реквизиты первичного документа, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Сводный счет-фактуру на суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками. Они определяются пропорционально затратам, приходящимся на передаваемый объект долевого строительства, в общей сумме затрат на строительство. Сводный счет-фактура выписывается в порядке, предусмотренном письмом Минфина России от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07.

Копии «входящих» счетов-фактур, полученных от поставщиков и подрядчиков.

Копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты застройщиком НДС, предъявленного поставщиками и подрядчиками.

Акт на услуги застройщика, стоимость которых определяется как сумма вознаграждения, предусмотренного условиями договора, а также сумма разницы между ценой договора участия в долевом строительстве (инвестиционного договора для юридических лиц) и фактическими затратами на сооружение объекта долевого строительства.

Счет-фактуру на услуги застройщика.

Авизо на передачу на баланс дольщика затрат на строительство объекта долевого строительства на сумму позиций 1) и 2), составленное в произвольной форме, имеющее все реквизиты первичного документа, предусмотренные статьей 9 закона № 129-ФЗ.

Учет затрат на строительство

Если в процессе строительства у инвестора имелись собственные затраты, связанные со строительством (например, расходы на оплату услуг банка и процентов за пользование кредитом), то такие расходы могли учитываться на счете 08.

По окончании строительства после получения в установленном порядке от застройщика документов, подтверждающих произведенные затраты и суммы уплаченного налога на добавленную стоимость, инвесторы учитывают стоимость строительства полученной доли по дебету счета 08, а суммы НДС – по дебету счета 19.

В зависимости от того, для какой цели инвестор участвовал в строительстве объекта, счет 08 закрывается:

в дебет счета 01, если строился объект основных средств;

в дебет счета 41, если строился объект для целей дальнейшей продажи.

Приведем также другие типовые проводки по учету операций у инвестора:

Дебет 76 Кредит 51

– перечислены средства по договорам участия в долевом строительстве (по инвестиционным договорам);

Дебет 08 Кредит 76

– получены от застройщика расходы, связанные со строительством, в доле объекта, подлежащей получению инвестором по окончании строительства;

Дебет 19 Кредит 76

– получен НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками, по сводному счету-фактуре от застройщика;

Дебет 08 Кредит 76

– отражены услуги застройщика (после получения акта);

Дебет 19 Кредит 76

– учтен НДС по услугам застройщика;

Дебет 68 Кредит 19

– произведен налоговый вычет по НДС, полученному от застройщика, в случае зачисления инвестором полученной доли в состав основных средств или для целей перепродажи, операция по которой облагается НДС;

Дебет 08 Кредит 19

– включен в стоимость объекта НДС при перепродаже объекта, операция по которой не облагается НДС.

Особенности налогообложения

Для целей обложения налогом на прибыль доля, полученная инвестором по окончании строительства, с момента подачи документов на государственную регистрацию включается в состав основных средств (амортизируемого имущества) по фактической стоимости строительства либо после госрегистрации права собственности – в состав товаров, предназначенных для продажи.

Сумму НДС, полученную от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к вычету согласно пункту 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ, если построен объект основных средств.

Также можно поступить и при построении объекта для целей дальнейшей продажи. Что касается объектов, реализация которых не облагается налогом (например, жилье), то к вычету налог не принимается, а его сумма включается в стоимость таких объектов.

Ситуация: как инвестору принять к вычету «входной» НДС по расходам, связанным со строительством объекта

Ответ на этот вопрос зависит от того, каким способом застройщик строит объект в целях исполнения инвестиционного договора с инвестором.

Если застройщик строит объект хозяйственным способом, «входной» НДС по строительным работам, выполненным застройщиком, инвестор может принять к вычету на общих основаниях (п. 1 и 6 ст. 171, п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Если застройщик строит объект подрядным или комбинированным (смешанным) способом, то следует учитывать некоторые особенности.

Чтобы инвестор мог предъявить «входной» НДС по строительству к вычету, он должен принять к учету результат выполненных работ, то есть построенный объект. Наряду с этим должны быть выполнены и другие условия, обязательные для вычета. Такой порядок следует из пунктов 1 и 6 статьи 171, пунктов 1 и 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ. Кроме того, в данном случае инвестор должен иметь первичные документы и счета-фактуры, выставленные не только заказчиком-застройщиком, но и подрядчиком (п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Порядок передачи «входного» НДС по подрядным работам от застройщика (заказчика-застройщика) к инвестору законодательно не урегулирован. Поэтому организациям следует руководствоваться рекомендациями контролирующих ведомств. В процессе строительства застройщик (заказчик-застройщик) собирает от подрядчиков и поставщиков счета-фактуры по выполненным работам (приобретенным материалам), регистрируя их у себя в журнале учета полученных счетов-фактур, без регистрации в книге покупок.

После того как строительство завершено (в течение пяти дней после передачи объекта на баланс инвестора), застройщик (заказчик-застройщик) составляет сводный счет-фактуру на стоимость строительства в двух экземплярах: для себя и для инвестора. Экземпляр инвестора передается ему вместе с копиями счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков, первичных документов и документов об оплате. Сводные счета-фактуры с приложениями инвестор хранит в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрирует в книге покупок.

Второй экземпляр счета-фактуры застройщик (заказчик-застройщик) оставляет у себя. Он хранит его в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 5 декабря 2008 г. № 03-07-09/40, от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07 и ФНС России от 7 сентября 2009 г. № 3-1-11/708.

Таким образом, инвестор может предъявить «входной» НДС к вычету в момент, когда результаты выполненных работ будут оприходованы (т. е. отражены на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или счете 41 «Товары»), при наличии счета-фактуры на услуги застройщика (заказчика-застройщика) и сводного счета-фактуры на подрядные работы (если объект для инвестора строился не хозяйственным, а подрядным или комбинированным способом) (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ, письма Минфина России от 21 ноября 2008 г. № 03-07-10/11, ФНС России от 7 сентября 2009 г. № 3-1-11/708).

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Источники:
fin-buh.ru, forum.klerk.ru, buhgalter911.com, www.lawmix.ru, forumbuhgalterov.ru

Следующие записи:



16 января 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения