Обучение бизнесу. Помощь предпринимателю
Главная » Бизнес

Договор инвестирования с застройщиком



договор инвестирования с застройщиком

Договор инвестирования

Пример ДОГОВОРА

инвестирования в строительство индивидуального двухэтажного коттеджа

г. Кемерово 15 октября 2013 года

Мы, Кондрашова Божена Николаевна . 28.07.1968 года рождения, гражданство России, пол женский, место рождения: Россия, Красноярский край, г. Норильск, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 3213 № 318326, выдан 07.08.2013 отделом УФМС России по Кемеровской области в Центральном районе города Кемерово, код подразделения 420-002, проживающая по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Кузнецкий, д. 82, кв. 26, именуемая в дальнейшем ЗАСТРОЙЩИК, и гражданин Иванов Иван Иванович . 21.07.1965 года рождения, гражданство России, пол мужской, место рождения: Россия, Кемеровская область, г. Прокопьевск, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 3210 № 999005, выдан 29.07.2011 отделением №1 УФМС России по Кемеровской области в гор. Ленинске-Кузнецком, код подразделения 420-019, проживающий по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, просп. Кирова, д. 87, кв. 84, именуемый в дальнейшем ИНВЕСТОР. а вместе именуемые СТОРОНЫ. в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года и Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 7 февраля 1992 года заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. ДОГОВОР – настоящий Договор. подписанный Сторонами. со всеми дополнениями и приложениями. Настоящий договор является смешанным и содержит элементы договора бытового подряда, строительного подряда, возмездного оказания услуг, поручения, залога и основывается на законодательстве о защите прав потребителей.

1.2. И нвестор – физическое лицо, которое от своего имени за счет собственных или заемных денежных средств осуществляет инвестирование строительства коттеджа для своего проживания и проживания членов своей семьи.

1.3. Застройщик – физическое лицо, осуществляющее комплексное освоение земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Кемеровская область, д.

Береговая, ул. Подгорная, 24, принадлежащего ему на основании договора купли-продажи земельного участка от 15 октября 2013 года и выполняющее функции заказчика-застройщика.

1.4. Объект – индивидуальный двухэтажный коттедж, строительство которого финансируется Инвестором.

1.5. Земельный участок – земельный участок общей площадью 800 кв. м по ул. Подгорная, 24, в д. Береговая Кемеровской области, на котором расположен Объект.

2.1. Предметом настоящего Договора является инвестирование в строительство индивидуального двухэтажного коттеджа (далее – Объект ) путем финансирования строительства в объемах и сроках, установленных настоящим договором с целью приобретения указанного коттеджа и земельного участка в собственность.

Общая проектная площадь Объекта 137 м 2.

По окончании строительства площадь Объекта уточняется по результатам обмера БТИ.

Строительство Объекта осуществляется по адресу: Кемеровская область, д. Береговая, улица Подгорная, 24.

Комплектация Объекта при сдаче Инвестору определена в Приложении №1 к настоящему Договору.

2.2 Сроки по договору.

Срок начала строительства Объекта – 12 октября 2013 года.

Срок окончания строительства Объекта – 15 мая 2015 года (варьируется в зависимости от погодных условий).

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Общий объем инвестиционных средств, направляемых Инвестором на строительство Объекта (цена Договора ), составляет 3 500 000 рублей.

3.2. Цена договора включает: 3.2.1. стоимость строительно-монтажных работ и материалов – 3 000 000 рублей, 3.2.2. выкуп земельного участка, работы по межеванию, подготовка документов для оформления прав Инвестора на земельный участок и Объект – 500 000 рублей.

При изменении площади Объекта по результатам обмера БТИ цена договора остается неизменной.

3.3. Цена договора может быть изменена в случае проведения дополнительных проектных и строительно-монтажных работ, не оговоренных при заключении договора.

Выполнение дополнительных проектных и строительно-монтажных работ, не оговоренных при заключении договора. осуществляется по письменному заявлению Инвестора и оформляется дополнительным соглашением с приложением сметы на выполнение дополнительных работ.

3.4. Цена договора может быть увеличена по инициативе Застройщика в случае задержки Инвестором платежей в соответствии с Графиком платежей (Приложение №2 к Договору ), если такая задержка привела к удорожанию стоимости строительства (материалов, оборудования, работ).

Застройщик обязан обосновать увеличение стоимости строительства, а Инвестор подписать дополнительное соглашение об увеличении цены договора.

3.5. Расчеты по настоящему договору осуществляются безналичным и наличным путем, перечислением денежных средств на расчетный счет Застройщика в соответствии с Графиком платежей (Приложение №2 к настоящему Договору ).

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Инвестор вправе:

4.1.1. проверять ход и качество работ, выполняемых Застройщиком. не вмешиваясь в его деятельность;

4.1.2. требовать своевременного устранения недостатков, допущенных при строительстве Объекта ;

4.1.3. досрочно производить платежи, указанные в Графике платежей (Приложение №2 к Договору ).

4.2. Инвестор обязан:

4.2.1. своевременно вносить денежные средства в соответствии с Графиком платежей (Приложение №2 к настоящему Договору );

4.2.2. согласовать с Застройщиком эскизный проект Объекта ;

4.2.3. за счет собственных средств выполнить благоустройство территории перед Объектом ;

4.2.4. в случае увеличения стоимости строительства при несоблюдении Графика платежей (Приложение №2 к настоящему Договору ) в течение 5 дней с момента получения уведомления Застройщика заключить с ним дополнительное соглашение об увеличении стоимости строительства (п. 3.4 настоящего Договора );

4.2.5. нести затраты по содержанию Объекта с момента его передачи Инвестору по передаточному акту;

4.2.6. использовать Объект и земельный участок в соответствии с его назначением и установленными градостроительными и санитарными нормами и правилами.

4.3. Застройщик обязан:

4.3.1. получить и оформить исходные данные для проектирования;

4.3.2. обеспечить разработку проекта планировки территории под индивидуальное жилищное строительство;

4.3.3. обеспечить разработку проекта инженерного обеспечения в соответствии с техническими условиями эксплуатирующих организаций;

4.3.4. привлечь для осуществления работ по возведению Объекта подрядчика или осуществить работы по строительству Объекта собственными силами;

4.3.5. нести ответственность за качество и сроки выполнения работ;

4.3.6. осуществлять контроль (технический надзор) за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением их сроков, качеством и правильностью использования применяемых материалов, изделий, оборудования;

4.3.7. использовать денежные средства, полученные от Инвестора. по целевому назначению – для финансирования работ, закупки материалов, оборудования, нести другие расходы, необходимые для строительства Объекта ;

4.3.8. по запросу Инвестора информировать его о ходе выполнения работ по строительству Объекта ;

4.3.9. после передачи Объекта Инвестору передать Инструкцию по эксплуатации коттеджа и установленного в нем оборудования;

4.3.10. в случае увеличения стоимости строительства в соответствии с п. 3.4 договора письменно уведомить об этом Инвестора ;

4.3.11. по окончании строительства предоставить Инвестору кадастровый паспорт на Объект и другие документы, необходимые для регистрации права собственности на Объект.

4.4. Застройщик вправе:

4.4.1. требовать от Инвестора увеличения цены договора в соответствии с п. 3.4 договора ;

4.4.2. не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях неисполнения Инвестором своих обязательств по договору ;

4.4.3. при неисполнении Инвестором обязанностей по договору Застройщик имеет право на удержание Объекта до полного исполнения обязанностей.

При неисполнении Инвестором обязанностей по договору в течение 15 дней Застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

5. СРОК И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ИНВЕСТОРУ

5.1. Застройщик обязан передать объект Инвестору по передаточному акту не позднее срока окончания строительства, предусмотренного п. 2.2 договора. После передачи объекта Инвестору обязательства Застройщика считаются исполненными.

5.2. Инвестор. получивший сообщение Застройщика о готовности Объекта к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 5 дней с момента получения сообщения.

5.3. В случае нарушения срока передачи Объекта по вине Застройщика он уплачивает Инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

5.4. В случае, если строительство Объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее, чем за один месяц до истечения указанного срока обязан направить Инвестору соответствующую информацию и предложение об изменении срока окончания строительства.

6.1. Гарантийный срок для Объекта устанавливается в течение 3 лет, за исключением комплектующих, на которые их производителем установлены иные гарантийные сроки. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Объекта Инвестору.

6.2. Инвестор вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

6.3. Застройщик гарантирует устранение обнаруженных недостатков строительства в разумный срок.

6.4. Застройщик не несет ответственности за дефекты и недостатки, которые возникли при эксплуатации Объекта с нарушением установленных норм и правил.

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

7.2. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору. если неисполнение обязательств связано с возникновением обстоятельств непреодолимой силы и в связи с противоправными действиями третьих лиц.

7.3. В случае задержки Инвестором платежа в соответствии с Графиком платежей (Приложение №2 к настоящему Договору ) Застройщик вправе приостановить работы по проектированию и строительству Объекта и потребовать уплаты Инвестором неустойки в размере 0,1% от размера платежа за каждый день просрочки.

7.4. В случае задержки платежей в соответствии с Графиком платежей (Приложение №2 к настоящему Договору ) два и более раз или свыше 15 дней Застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом Инвестора или потребовать увеличения цены договора до 10%.

7.5. В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным в п. 7.4 и п.п. 4.3.4. договора. Застройщик возвращает денежные средства, внесенные Инвестором на дату расторжения договора, после реализации объекта.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящий Договор считается заключенным от даты его подписания.

8.2. Застройщик приступает к исполнению договора после внесения Инвестором денежных средств в соответствии с Графиком платежей (Приложение №2 к настоящему Договору ).

8.3. Обязанности Инвестора считаются исполненными с момента полной оплаты цены договора в соответствии Графиком платежей (Приложение №2).

Обязанности Застройщика считаются исполненными с момента передачи Инвестору Объекта по передаточному акту.

8.4. Право собственности на построенный Объект возникает у Инвестора после передачи ему Объекта по передаточному акту и его государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество по Кемеровской области.

8.5. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по договору или в связи с его исполнением, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если Стороны не достигнут соглашения, каждая из Сторон вправе обратиться в суд.

8.6. Все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями, которые являются его неотъемлемой частью, и должны быть подписаны Сторонами или их полномочными представителями.

8.7. Стороны обязаны известить друг друга в течение трех дней обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах.

8.8. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах: по одному экземпляру для каждой из Сторон. один экземпляр для последующей передачи в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество по Кемеровской области. Каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу.

8.9. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:

Приложение №1. Комплектация Объекта при сдаче Инвестору.

Приложение №2. График платежей по Договору.

9. АДРЕСА, ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

Договор покупки-продажи закладных

Статьей 20 Закона Украины «Об ипотеке» установлено, что закладная — это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства — право обратить взыскание на предмет ипотеки.

Оформляется закладная в том случае, если ее выдача предусмотрена ипотечным договором. Условия такого договора могут определять размер прав, предоставляемых владельцу этой ценной бумаги. Ипотечный договор, собственно, заключается с целью обеспечения денежного обязательства.

• Кто принимает участие в такой схеме инвестирования?

В этой схеме инвестирования принимают участие, как правило, три субъекта:

1. Инвесторы — граждане и юридические лица Украины и иностранных государств, а также государства, которые принимают решение о вложении собственных, заемных и привлеченных имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты инвестирования (ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).

2. Застройщик — физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или в пользовании земельный участок, которое подало в установленном законодательством порядке заявление (ходатайство) о ее застройке для осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса).

3. Финансовое учреждение — юридическое лицо, которое согласно закону предоставляет одну или несколько финансовых услуг, а также другие услуги (операции), связанные с предоставлением финансовых услуг, в случаях, прямо определенных законом, и внесено в соответствующий реестр в установленном законом порядке. К финансовым учреждениям относятся банки, кредитные союзы, ломбарды, лизинговые компании, доверительные общества, страховые компании, учреждения накопительного пенсионного обеспечения, инвестиционные фонды и компании, а так же другие юридические лица, исключительным видом деятельности которых является предоставление финансовых услуг, а в случаях, прямо определенных законом, — другие услуги (операции), связанные с предоставлением финансовых услуг. (Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг»).

• В чем суть такой схемы инвестирования?

Учитывая большое количество субъектов, которые принимают участие в этой схеме инвестирования, ее можно условно разделить на два этапа:

1. У застройщика по договору займа или кредита возникает денежное обязательство (долг) перед финансовым учреждением в размере стоимости квартиры или нежилого помещения. В качестве обеспечения обязательства между застройщиком и финансовым учреждением заключается ипотечный договор, по которому застройщик передает финансовому учреждению объект недвижимости (квартиру или нежилое помещение) в ипотеку. Также условиями договора ипотеки является выдача финансовому учреждению закладной. Закладная в этой схеме и является тем самым документом, который удостоверяет право его владельца требовать исполнения обязательства от того, кто ее выдал.

2. Через посредника или напрямую Финансовое учреждение передает Инвестору закладную по договору купли-продажи. С тех пор как закладная по договору перешла инвестору, последний получает право требования исполнения Застройщиком своего обязательства.

Схематично этот механизм выглядит так:

I этап:

1. Финансовое учреждение занимает Застройщику деньги в размере стоимости будущего объекта инвестирования.

2. Застройщик передает Финансовому учреждению объект будущего инвестирования в ипотеку. В подтверждение этого Застройщик передает Финансовому учреждению закладную.

II этап:

3. Финансовое учреждение по договору купли-продажи продает закладную Инвестору.

Давайте проанализируем, а что же скрывается за цепочкой перехода закладной от одного субъекта к другому?

От начала и до конца этой цепочки под понятием «Закладная» с первого взгляда кажется, что от одного субъекта к другому переходит право собственности на объект недвижимости (например, квартиру). Однако если внимательно проанализировать эти правоотношения, можно увидеть, что под «Закладной» понимают не право на получение в собственность объекта инвестирования, а право получить от застройщика ту сумму денег, которые он по договору займа или кредита получил от финансового учреждения (еще на нашем первом условном этапе).

Следовательно, приобретение закладной не предоставляет инвестору право на получение недвижимости.

Очень важно, что в связи с изменениями в законодательстве, инвестирование в строительство жилья через закладные, на сегодняшний день, запрещено.

Это связано с тем, что 23 июля 2010 года вступили в силу изменения в законодательство, а именно: вступил в действие Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья».

Дальнейшее использование закладных для целей привлечения средств для строительства является неправомерной деятельностью, что приводит к существенному росту рисков инвесторов — потенциальных покупателей жилой недвижимости.

Такая позиция также подтверждается письмом Министерства юстиции от 27.10.2010 года № 820-0-2-10-31, в котором последнее подчеркивает неправомерность применения такой ценной бумаги, как закладная, в качестве механизма инвестирования строительства объектов жилищного строительства, в связи с изменениями в законодательстве.

• Какую юридическую силу имеет договор купли-продажи закладной, если он заключен до 23 июля 2010 года?

Если такой договор был заключен до 23 июля 2010 года, то он действует.

Такое разъяснение предоставило Министерство юстиции Украины своим письмом от 27.10.2010 года N 820-0-2-10-31. В связи с тем, что закон не имеет обратного действия во времени, договоры купли-продажи закладных, которые были заключены до вступления в силу изменений в инвестиционном законодательстве (23.07.2010 года), является действующим и подлежат исполнению сторонами.

• Какую юридическую силу имеют договоры купли-продажи закладных, заключенных после 23 июля 2010?

Если сделать юридический анализ договора купли-продажи закладных, заключенного после изменений в инвестиционном законодательстве, можно утверждать, что такой договор может быть признан недействительным. Ведь ст. 203 ГК Украины устанавливает общие требования к действительности сделки (в нашем случае договора). Среди них, в частности: содержание сделки не может противоречить закону. Заключение таких договоров противоречит положениям ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», так как этой статьей предусмотрен исключительный перечень схем инвестирования в строительство жилья, которые разрешены в Украине. Среди них схемы инвестирования через куплю-продажу закладных не предусмотрено.

Следовательно, такой договор по решению суда может быть признан недействительным при условии, если он позиционируется как разновидность инвестиционного договора, т.е. договора основной целью которого является получение жилья, а не средств.

• В случае признания такого договора недействительным, логично возникает вопрос: а какова дальнейшая судьба инвестора, который заплатил немалые средства застройщику?

В случае признания такого договора недействительным каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что она получила на выполнение этого договора (ч. 1 ст. 216 Гражданского Кодекса Украины). То есть застройщик обязан возвратить все средства, которые он получил от инвестора на строительство дома.

• Какие риски могут ожидать инвестора?

Основной риск в этой схеме инвестирования для инвестора — это недобросовестность застройщика. Как уже отмечалось выше, с юридической точки зрения закладная не предоставляет инвестору право на получение объекта инвестирования. Ведь объект инвестирования заложен в ипотеку только для обеспечения исполнения основного обязательства. А основное обязательство является денежным. Итак, если Застройщик по завершению строительства передаст инвестору не объект инвестирования, а денежную сумму, которую инвестор заплатил Застройщику еще в начале строительства, Застройщик будет считаться таким, что выполнил свои обязательства в полном объеме. Получается, что у Застройщика после завершения строительства есть выбор: или отдать инвестору деньги, объект инвестирования.

Однако такой риск является теоретическим. Как показывает практика, застройщики все же пытаются действовать добросовестно и передавать инвесторам желаемое жилье.

• Какими нормативными документами регулируется эта схема инвестирования?

1. Гражданский Кодекс Украины (ГК Украины) — основной нормативный акт, регулирующий вопросы заключения договоров, требований к сделке и тому подобное.

2. Закон Украины «Об ипотеке» — этим актом урегулированы основные вопросы передачи имущества в ипотеку, выдача закладных и т.п.;

3. Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» — это Закон определяет общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности на территории Украины.

4. Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» — устанавливает общие правовые основы в сфере предоставления финансовых услуг, осуществления регулятивных и надзорных функций за деятельностью по предоставлению финансовых услуг (деятельность финансового учреждения в этой схеме инвестирования).

5. Письмо Министерства юстиции от 27.10.2010 года № 820-0-2-10-31 «Об осуществлении инвестиционной деятельности в сфере строительства с использованием закладных», в котором Министерство юстиции информирует о незаконности использования закладных в качестве схемы инвестирования в строительство жилья.

6. Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья» — этим актом были внесены изменения в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности».

• Вывод: стоит все же использовать такую схему инвестирования?

Ответ один — однозначно нет! Ведь согласно ст. 203 Гражданского кодекса Украины содержание договора не может противоречить закону! В результате анализа положений статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», можно утверждать о неправомерности использования такой схемы инвестирования. Более того, существует риск недобросовестности застройщика, который вместо объекта инвестирования может передать инвестору деньги, которые тот уплатил еще в начале строительства. Следовательно, такая схема инвестирования — не лучший выбор для инвестора.

Предварительный договор

Знаете, друзья, когда на пороге появляется новый клиент, держа в руках «железный» документ на купленную недвижимость - «Предварительный договор на покупку квартиры» с застройщиком, убеждая всех вокруг (в том числе и себя), что правовая сторона вопроса оформлена идеально, в голове невольно возникает мысль: либо инвестор не в себе и до конца не осознаёт последствий своих необдуманных поступков, либо его технично обманули на «кругленькую» сумму, либо клиент считает себя и своего застройщика некими Дункан Маклаудами, у которых 100 жизней. Подобной практикой реализации квартир на основании «Предварительных договоров» грешат многие застройщики Киева и Киевской области, соответственно за последние годы на руках у инвесторов скопились тысячи таких договоров с вытекающими отсюда последствиями.

Не будем особо вникать в проблемы застройщика, инвестора они не интересуют. Не будем брать во внимание бесконечные жалобы застройщика на несовершенство законодательной базы Украины и отговорки, типа «вы только посмотрите, как мы хорошо строим» или «как счастливо живут люди в наших домах». Речь идёт исключительно о деньгах, документах и интересах инвестора в контексте «развода» его на Предварительный договор.

Итак, 11 причин. почему Предварительный договор с застройщиком не стоит больше бумаги и чернил, потраченных на него, хотя деньги инвестор платит настоящие и в полном объёме. На эту тему статей написано много, поэтому для более понятного восприятия попробую описать причины более простым, «неюридическим языком».

Причина 1. На момент заключения Предварительного договора в природе не существует самого предмета договора – квартиры (а это незаконно). Это как покупать не новенький автомобиль с плёнкой на капоте, а покупать спорные права на этот автомобиль, а сам автомобиль ещё находится в состоянии железной руды и непереработанной нефти.

Причина 2. В Предварительном договоре указана сумма сделки, за которую инвестор обязан выкупить квартиру после ввода дома в эксплуатацию. По целому ряду причин потраченные Вами деньги не будут учтены нотариусом при заключении Основного договора. Т.е. инвестору либо надо ещё раз платить всю стоимость квартиры, либо уповать на порядочность застройщика.

Причина 3. Застройщик может поменять проект и условия строительства (на которые инвестор повлиять не в силах) или заморозить строительство.

Причина 4. Единственным способом защиты прав инвестора остаётся обращение в суд с требованием возврата потраченных денег на строительство квартиры. Инфляция и возможное отсутствие денег на счетах застройщика могут аннулировать Ваши перспективы вернуть денежные средства в полном объёме.

Причина 5. Предварительный договор не несёт исключительных гарантий инвестору, застройщик может ещё раз или несколько раз продать квартиру, заключить договор с банком на получение кредита под залог Вашей квартиры или всего дома.

Причина 6. Денежные средства, полученные от инвестора на основании Предварительного договора, могут использоваться застройщиком по нецелевому назначению.

Причина 7. Застройщик не отчисляет налог государству от полученных средств по Предварительному договору, что в свою очередь ставит под сомнение законность сделки. В таких случаях суд признаёт Предварительный договор мнимой сделкой, а инвестор не получит ни квартиры, ни денег.

Причина 8. При заключении Предварительного договора инвестор автоматически становится заложником собственных денег и прихотей строителя. Застройщик всегда может потребовать у инвестора доплаты за дополнительно возникшие квадратные метры, регистрацию свидетельства на право собственности на квартиру или подготовку документов к сделке у нотариуса.

Причина 9. Дополнительные расходы ложатся на плечи инвестора. При подписании Основного договора у нотариуса инвестор платит дополнительно 1% нотариальный сбор, 1% пенсионный сбор и 5% налог с дохода физических лиц, если собственник (застройщик) физическое лицо. Т.е. квартира автоматически дорожает на 7%.

Причина 10. Ничто не вечно под луной. Сложно даже представить какая неразбериха начнётся с документами, какая участь ждёт инвестора с его Предварительным договором, если вдруг не станет застройщика (застройщик часто физическое лицо), либо поссорятся, разбегутся соучредители строящей компании до ввода дома в эксплуатацию.

Причина 11. Внимательно читайте Предварительный договор. Нередко договор заключается с одним лицом, разрешительная документация на строительство дома оформлена на другое, земля - на третье, а строится жилой комплекс по договору подряда четвёртым. В случае возникновения проблем, в такой неразберихе будет невозможно добиться своих прав на квартиру даже в суде.

Друзья, не стоит всецело доверять красивым буклетам, спасительным рассрочкам в оплате за квартиру и «сладким» обещаниям строителей, особенно в наше нестабильное время. Предварительный договор может таить массу проблем в будущем! Не ленитесь, обращайтесь к юристам "до", а не после покупки квартиры, будет дешевле. Берегите себя и свои деньги!

Юридическая компания ✔ Несколько слов о нас. Кто мы, чем занимаемся? Наши сотрудники и громкие дела, которые вели наши юристы.

Скидки, акции и бонусы ✔ Часто пользуетесь юридическими услугами? Тогда ознакомьтесь с нашими скидками для постоянных клиентов!

Отзывы о юристах ✔ Что говорят о нас наши клиенты? Отзывы и рекомендации, дельные советы и критика нашей работы!

Вакансии для юриста ✔ Мы предлагаем работу для опытных специалистов, которые имеют достаточные знания, навыки и умения!

Украинцы смогут разрывать договора с застройщиками

23 Март, 2012 - 10:21 | Emissar

Запрет на расторжение сделок, связанных со строящимся жильем, признали незаконным. Отныне те, кто купил квартиру в начале строительства, имеют право расторгнуть договор, если подрядчик не завершил работы в срок. Правда, вернуть вложенные деньги инвесторам будет непросто. Юристы считают, что строительные компании отыщут способы уклониться от выплаты.

Мораторий на расторжение договоров инвестирования в строительство жилья вступил в силу в разгар финансового кризиса, когда вся отрасль оказалась на грани краха — в январе 2009 года. «Крепостное право» для инвесторов, действительно, спасло от банкротства многие компании. Они получили возможность «замораживать» высотки. не опасаясь, что покупатели потребуют вернуть деньги. В результате около 120 тысяч семей до сих пор владеют недвижимостью только на бумаге. Оплаченные квадратные метры зависли в воздухе. А разорвать договор и забрать деньги за последние три года запрещал закон.

Норма должна была действовать до начала 2013 года, однако сейчас ее отменил Конституционный Суд. По мнению судей, действовавший три года мораторий не только нарушает конституционное право собственности, но вводит непредусмотренные Гражданским кодексом ограничения на владение и распоряжение имуществом. Таким образом, уже сегодня физические и юридические лица (особенно те, кто полностью оплатил неполученное жилье) имеют право расторгнуть договоры с застройщиком. Компания, в свою очередь, должна вернуть инвесторам вложенные в проект деньги.

Эксперты уверены, что решение суда вызовет волну требований вернуть деньги. В первую очередь это коснется долгостроев, где работы за последние годы так и не сдвинулись с мертвой точки. Таких объектов, по данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, сейчас насчитывается порядка 4,5 тысяч. Общая сумма законсервированных в долгостроях денег, по разным подсчетам, составляет до 600 млрд. грн — это около половины годового ВВП страны, или два годовых бюджета Украины. Понятно, что такие деньги застройщики вернуть не смогут.

«Рост количества заявлений от граждан будет хотя бы потому, что информация публично озвучена как снятие моратория на досрочный выход из проекта, — поясняет старший юрист фирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — Однако на самом деле ситуация для граждан кардинально не изменится. Застройщики найдут достаточно законных оснований, чтобы предотвратить отток инвесторов и вымывание оборотных средств».

Первое основание — это схема, по которой инвестор вкладывал деньги в квартиру в строящемся доме. По словам Доценко-Белоус, отмена моратория на разрыв договора распространяется только на фонды финансирования строительства (ФФС). Если же человек покупал у застройщика облигации либо закладные, то к этим случаям решение Конституционного Суда вообще не относится. Дело в том, что это покупка ценных бумаг, и регулируется она совершенно другим законодательством. Поэтому досрочное (до наступления даты, указанной в ценной бумаге) предъявление требований к застройщику невозможно.

«Держателям ценных бумаг остается смириться с ситуацией до окончания срока их обращения или попытаться вернуть деньги путем перепродажи, — дополняет коллегу независимый юридический консультант Валерий Пономарев. — А вот участникам ФФС возможность расторгнуть сделку финансирования строительства добавит головной боли. Причем без гарантированного результата. Дело в том, что в ФФС между инвестором и застройщиком стоит компания по управлению инвестициями. Прямого отношения к застройщику инвестор не имеет, и при разрыве договора еще нужно доказать, что управляющий фондом нарушил свои обязательства. Со своей стороны, управляющий не отвечает за остановку строительства, поскольку это вина застройщика».

Таким образом, для расторжения сделки инвестору придется пройти не один, а два круга юридического ада. Третий — невозможность вернуть свои деньги в полном объеме. «Не следует забывать, что инвесторы получают право выйти из проекта на условиях, установленных в договоре. Как правило, предусматривается в таких случаях уплата штрафа. пени или компенсации. На сегодняшний день самая распространенная санкция —удержание застройщиком 30% уплаченных инвестором средств. Однако в некоторых проектах это может быть и половина от суммы», — предупреждает Доценко-Белоус.

Финальной точкой всех бед юристы называют неспособность застройщика вернуть деньги инвестору. Это условие перечеркивает все старания для расторжения сделки. Даже если инвесторы дома будут иметь право вернуть деньги, массово обратятся с этим требованием в суд и получат положительное решение, даже если подключится государственная исполнительная служба — результата не будет никакого. Компания-застройщик просто начнет процедуру реального или фиктивного банкротства, что позволит заблокировать выдачу денег инвесторам.

Стоит ли овчинка выделки, придется решать отдельно в каждом конкретном случае. По словам Пономарева, некоторые договоры предусматривают ответственность застройщика или управителя перед инвесторами либо же варианты частичной компенсации ущерба за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию. В целом же юристы советуют украинцам не торопиться с массовой подачей заявлений застройщику о расторжении договоров. Результатов от таких действий, помимо шумового эффекта, не будет. Кроме того, остается надежда, что проблемными высотками вплотную займется государство.

Минрегинстрой выступил с инициативой — покончить со всем недостроями до конца нынешнего года. Схема простая: передать «замороженные» высотки в управление самим частным инвесторам. «Это их собственность, и они вправе распоряжаться своими квартирами самостоятельно, — пояснил министр регионального развития и ЖКХ Анатолий Близнюк. — В зависимости от того, на какой стадии готовности находится весь проект, мы будем рассматривать разные варианты финансовой помощи людям. То есть государство будет помогать инвесторам заканчивать объект».

Юристы подобную схему комментировать пока отказываются. «На сегодняшний день нет правового регулирования, которое определяет, что в таком случае ждет инвесторов, — акцентирует Доценко-Белоус. — Очевидно, что государству придется считаться с правом требования граждан к бывшему застройщику. И здесь настораживают две вещи. Во-первых, таким образом декларируется практически благотворительный проект. Какой экономический смысл достраивать за бюджетные деньги объект, в котором все или большая часть квартир проданы застройщиком на этапе котлована по демпинговым ценам? Во-вторых, государство подобными заявлениями стимулирует появление новых долгостроев. Продажа неготового жилья с расчетом на то, что его достроит государство, станет популярной схемой».

Можно подождать, пока Минрегионстрой найдет решение проблемы долгостроев — Близнюк утверждает, что ведомство сейчас разрабатывает для этого законопроект. Параллельно же стоит искать пути для признания договора инвестирования в строительство жилья недействительным. К примеру, на основании того, что инвестор был введен в заблуждение. Юристы утверждают, что это сложный, но вполне реальный механизм. Кроме того, сегодня аннулирование договора — единственная возможность для желающих вернуть свои деньги как из ФФС, так и из ценных бумаг. Правда, при условии, что у застройщика есть не только деньги, но и желание их вернуть.

Источники:
xn----dtbedcaeqofxqjb1awa.xn--p1ai, www.kvartira-ua.com, kudoyar.com.ua, law-service.org, emissar.net.ua

Следующие записи:



19 января 2018 года

Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения